مقالات

say10

819150top
319913012700
دانشگاه هرمزگان
دانشکده پردیس دانشگاهی قشم
گروه مدیریت
پايان نامه جهت اخذ درجه كارشناسي ارشد در رشته مدیریت اجرایی
عنوان :
تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس
استاد راهنما:
آقاي دکتر محمد محبی
استاد مشاور:
آقای دکتر جمشیدجعفری دارابجردی
نگارش:
کامبیز کلامی
2426335144589500259524549022000 تابستان 1393
تقدیم :
چکیده:
هدف از این پژوهش تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس بوده است. جامعه اماری در این تحقیق شامل کلیه کارشناسان سازمان بنیاد مسکن در شهرستان بندرعباس می باشد. نمونه گیری به روش خوشه ای و از میان کارشناسان در ادارات تابعه ینیاد مسکن شهرستان بندرعباس انتخاب شدند. تعداد 182 کارشناس به عنوان نمونه تحقیق انتخاب شدند. تحقیق حاضر از نوع پژوهش های توصیفی و پیمایشی بوده است. از روش های آمار توصیفی و استنباطی برای تجزیه و تحلیل داده ها استفاده شد. یافته های پژوهش نشان داد که بین نوسانات نرخ ارز و رکود مسکن ارتباط وجود دارد. علاوه بر این ، یافته های پژوهش نشان داد که بین میزان تقاضا برای مسکن و رکود مسکن ارتباط وجود دارد. یافته های پژوهش نشان داد که بین نرخ رشد نقدینگی و رکود مسکن ارتباط وجود دارد. یافته های پژوهش نشان داد که بین میزان پیش فروش مسکن و رکود آن ارتباط وجود
دارد. علاوه بر این نتایج نشان داد که بین سیاست مالی دولت وقیمت مسکن ارتباط وجود دارد.
کلیدواژه ها:
قیمت مسکن ، رکود مسکن ، سیاست مالی دولت ، میزان نوسانات ارز ،
تقدیر و تشکر :
فهرست مطالب
عنوان شماره صفحه
TOC o “3-3” h z t “Heading 1,1,Heading 2,2” فصل اول کلیات تحقیق PAGEREF _Toc410640143 h 1مقدمه: PAGEREF _Toc410640144 h 2بیان مساله: PAGEREF _Toc410640145 h 3اهمیت و ضرورت انجام تحقیق: PAGEREF _Toc410640146 h 3اهداف تحقیق: PAGEREF _Toc410640147 h 5اهداف فرعی: PAGEREF _Toc410640148 h 5هدف کاربردی: PAGEREF _Toc410640149 h 5سوالات تحقیق: PAGEREF _Toc410640150 h 6فرضیه های تحقیق: PAGEREF _Toc410640151 h 6فصل دوم مبانی نظری و سوابق تحقیق PAGEREF _Toc410640153 h 7مقدمه: PAGEREF _Toc410640154 h 8قیمت مسکن و اهمیت آن: PAGEREF _Toc410640155 h 8تعريف قيمت‌گذاري ملک : ‌ PAGEREF _Toc410640156 h 9اهداف قيمت گذاري: PAGEREF _Toc410640157 h 9عوامل‌ موثر بر قيمت‌گذاري ملک PAGEREF _Toc410640158 h 11مراحل قيمت‌گذاري ملک PAGEREF _Toc410640159 h 12ابزارهای سنجش قیمت مسکن: PAGEREF _Toc410640160 h 143- عوامل موثر بر بازار مسکن PAGEREF _Toc410640161 h 18سرمایه گذاری دربخش مسکن در غياب بازار سرمايه PAGEREF _Toc410640162 h 196-1- عوامل تاثير‌گذار «برون‌زا» PAGEREF _Toc410640163 h 276-2عوامل تاثير‌گذار «درون‌زا» PAGEREF _Toc410640164 h 29عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن: PAGEREF _Toc410640165 h 36نقش تسهیلات بانکی: PAGEREF _Toc410640166 h 36تاثیر رونق و رکود سایر بازارهای سرمایه گذاری بر مسکن PAGEREF _Toc410640167 h 38تغییرات قیمت نهاده های تولید PAGEREF _Toc410640168 h 39وضعیت کلان اقتصادی و تحریم ها PAGEREF _Toc410640169 h 39تردید نسبت به آینده نرخ ارز PAGEREF _Toc410640170 h 40رابطه قیمت مسکن با بازاررهن واجاره PAGEREF _Toc410640171 h 40آشنایی با شهرستان بندرعباس: PAGEREF _Toc410640172 h 411- چگونگی شکل گیری کلان شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640173 h 421-1 تحولات کالبدی شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640174 h 422-1 تحولات جمعیتی شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640175 h 463-1 بررسي روند تحولات الگوي مهاجرت در شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640176 h 464-1-بررسي و‌يژگي‌هاي اجتماعي مهاجران وارده به شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640177 h 48بررسي و شناخت مبدأ مهاجرين وارد شده به شهر بندرعباس از ساير استان‌هاي كشور طي سال‌هاي 85-1375 PAGEREF _Toc410640178 h 525-1-بررسي مبدأ مهاجرين وارد شده به شهر بندرعباس از ساير شهرستان‌هاي استان هرمزگان طي سال‌هاي 85-1375 PAGEREF _Toc410640179 h 546-1 پيش‌بيني جمعيت و برآورد مهاجرت در افق طرح 1405 PAGEREF _Toc410640180 h 567-1 بررسي نرخ رشد طبيعي (مواليد و مرگ و مير) و ميزان مهاجرت در شهرستان بندرعباس PAGEREF _Toc410640181 h 578-1-پيش‌بيني جمعيت در طرح مديريت يكپارچه نوار ساحلي PAGEREF _Toc410640182 h 589-1-پيش‌بيني جمعيت در افق طرح جامع مسكن استان هرمزگان PAGEREF _Toc410640183 h 5910-1 پيش‌بيني و برآورد مهاجرت در طي سال‌هاي آتي PAGEREF _Toc410640184 h 592- تحولات اقتصادی شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640185 h 621-2 وضعيت اقتصادي و الگوي مسكن PAGEREF _Toc410640186 h 632-2 پراكندگي قيمت املاك مسكوني در شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640187 h 633-2 شناخت نقش و جایگاه ویژگی های اجتماعی، کالبدی وعملکردی محلات غیررسمی شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640188 h 644-2 جمع‌بندي و استخراج ديدگاه طرح‌هاي فرادست در ارتباط با اسكان كم‌درآمدها در شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640189 h 721-4-2 جمع‌بندي نگرش‌هاي سطح كلان و مياني PAGEREF _Toc410640190 h 722-4-2 جمع‌بندي سطح خرد PAGEREF _Toc410640191 h 74سوابق و پیشینه تحقیق: PAGEREF _Toc410640192 h 76مدل پیشنهادی تحقیق: PAGEREF _Toc410640193 h 81فصل سوم روش شناسی تحقیق PAGEREF _Toc410640195 h 82مقدمه: PAGEREF _Toc410640196 h 83روش و نوع تحقیق: PAGEREF _Toc410640197 h 84روش گردآوری اطلاعات: PAGEREF _Toc410640198 h 84ابزار گرداوری اطلاعات : PAGEREF _Toc410640199 h 84روش تجزیه و تحلیل داده ها: PAGEREF _Toc410640200 h 85فصل چهارم تجزیه و تحلیل داده ها PAGEREF _Toc410640202 h 86مقدمه: PAGEREF _Toc410640203 h 87الف) توصیف دادهها : PAGEREF _Toc410640204 h 87آزمون فرضیه های تحقیق PAGEREF _Toc410640205 h 95آزمون فرصیه2: PAGEREF _Toc410640206 h 97آزمون فرصیه3: PAGEREF _Toc410640207 h 99آزمون فرصیه4: PAGEREF _Toc410640208 h 101آزمون فرصیه5 : PAGEREF _Toc410640209 h 103فصل پنجم نتیجه گیری و پیشنهادات تحقیق PAGEREF _Toc410640211 h 106مقدمه: PAGEREF _Toc410640212 h 1075-1- تبیین نتایج تحقیق: PAGEREF _Toc410640213 h 1075-2- پیشنهادات کاربردی تحقیق: PAGEREF _Toc410640214 h 1105-2-1 پیشنهادات استخراج شده از فرضیات تحقیق: PAGEREF _Toc410640215 h 1115-2-2 پیشنهادات محقق: PAGEREF _Toc410640216 h 1115-4-پیشنهادات محقق برای تحقیقات اتی: PAGEREF _Toc410640217 h 1165-5-مشکلات تحقیق: PAGEREF _Toc410640218 h 117نتیجه گیری : PAGEREF _Toc410640219 h 118منابع فارسی: PAGEREF _Toc410640220 h 119منابع لاتین:125
فهرست جداول
عنوان شماره صفحه
TOC h z t “فهرست جداول,1” جدول شماره 1 : روند تحولات جمعيتي در شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640260 h 46جدول شماره 2: روند مهاجرت در شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640261 h 48جدول شماره 3: توزيع (نسبت درصدي) مهاجرين از نقاط مختلف در هر يك از مناطق پنج‌گانه در زمستان 1362 PAGEREF _Toc410640262 h 49جدول شماره4 : مبدأ مهاجرين وارد شده به شهر بندرعباس و استان هرمزگان طي سال‌هاي 85-1375 PAGEREF _Toc410640263 h 53جدول شماره 5 : مهاجران وارد شده از ساير شهرستان‌هاي استان هرمزگان به شهر بندرعباس طي سال‌هاي 85-1375 PAGEREF _Toc410640264 h 55جدول شماره 6 : ميزان رشد و مهاجرت در مناطق شهري شهرستان بندرعباس سال‌هاي 85-1375 PAGEREF _Toc410640265 h 57جدول شماره 7 : شاخص‌هاي حياتي در مناطق شهري شهرستان بندرعباس در سال 1385 PAGEREF _Toc410640266 h 57جدول شماره 8 : پيش‌بيني جمعيت شهرستان و شهر بندرعباس در افق 1405 در طرح مديريت يكپارچه نوار ساحلي PAGEREF _Toc410640267 h 58جدول شماره 9 : گزينه‌هاي پيش‌بيني جمعيت افق طرح نقاط شهري شهرستان بندرعباس در طرح‌هاي فرادست PAGEREF _Toc410640268 h 60جدول شماره 10 : برآورد جمعيت افزوده شده در افق طرح 1405 PAGEREF _Toc410640269 h 61جدول شماره 11: پاره‌اي از شاخص‌هاي اقتصادي جمعيت شهر بندرعباس در مقاطع مختلف سرشماري PAGEREF _Toc410640270 h 62جدول شماره 12 : شاخص تراكم جمعيتي در محلات غيررسمي شهر بندرعباس در سال 1385 PAGEREF _Toc410640271 h 64جدول شماره 14 : برآورد جمعيت افزوده شده در افق طرح 1405 PAGEREF _Toc410640272 h 67جدول شماره 15: موقعيت محلات غيررسمي در پهنه‌بندي و معابر پيشنهادي شارمند PAGEREF _Toc410640273 h 68جدول شماره 4-1: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب جنس PAGEREF _Toc410640274 h 88جدول شماره 4-2: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب گروهای سنی و جنسیت PAGEREF _Toc410640275 h 88جدول شماره 4-3: مقایسه میزان تحصیلات پاسخگویان بر حسب جنس PAGEREF _Toc410640276 h 90جدول شماره 4-4: توزیع فراوانی کارشناسان بر حسب سابقه کار در حوزه مسکن PAGEREF _Toc410640277 h 91جدول شماره 4-5: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب میزان درامدماهیانه(تومان) PAGEREF _Toc410640278 h 92جدول شماره 4-6 : توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب میزان اگاهی از عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن PAGEREF _Toc410640279 h 93جدول شماره 4-7: ‌آزمون K-S (توزیع نرمال)براي خوبي برازندگي توزيع داده های مربوط به متغیرهای تحقیق PAGEREF _Toc410640280 h 94جدول شماره4-8:خلاصه مدل رگرسیونی PAGEREF _Toc410640281 h 95جدول شماره4-9:نتایج تحلیل واریانس PAGEREF _Toc410640282 h 96جدول شماره4-10:ضرائب PAGEREF _Toc410640283 h 96جدول شماره4-11:خلاصه مدل رگرسیونی PAGEREF _Toc410640284 h 97جدول شماره4-12:نتایج تحلیل واریانس PAGEREF _Toc410640285 h 98جدول شماره4-13:ضرائب PAGEREF _Toc410640286 h 98جدول شماره4-14:خلاصه مدل رگرسیونی PAGEREF _Toc410640287 h 99جدول شماره4-15:نتایج تحلیل واریانس PAGEREF _Toc410640288 h 100جدول شماره4-16:ضرائب PAGEREF _Toc410640289 h 100جدول شماره4-17:خلاصه مدل رگرسیونی PAGEREF _Toc410640290 h 101جدول شماره4-18:نتایج تحلیل واریانس PAGEREF _Toc410640291 h 102جدول شماره4-19:ضرائب PAGEREF _Toc410640292 h 102جدول شماره4-20:خلاصه مدل رگرسیونی PAGEREF _Toc410640293 h 103جدول شماره4-21:نتایج تحلیل واریانس PAGEREF _Toc410640294 h 104جدول شماره4-22:ضرائب PAGEREF _Toc410640295 h 104جدول 4-23 : خلاصه نتایج ازمون فرضیه‌های تحقیق PAGEREF _Toc410640296 h 105
فهرست اشکال
عنوان شماره صفحه
TOC h z t “فهرست اشکال,1” شکل 2- نقشه بندرعباس PAGEREF _Toc410640297 h 45نقشه بندرعباس PAGEREF _Toc410640298 h 54نقشه بندرعباس PAGEREF _Toc410640299 h 55جدول شماره 13 : گزينه‌هاي پيش‌بيني جمعيت افق طرح نقاط شهري شهرستان بندرعباس در طرح‌هاي فرادست PAGEREF _Toc410640300 h 66
فهرست نمودار
عنوان شماره صفحه
TOC h z t “فهرست نمودار,1″ نمودار مقایسه ای نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ تورم عمومی PAGEREF _Toc410640301 h 20نمودار شماره 4-1: گروههای سنی پاسخگو PAGEREF _Toc410640302 h 89نمودار شماره 4-2 : وضعیت تحصیلی پاسخگویان PAGEREF _Toc410640303 h 90نمودار شماره4-3 : سابقه کار کارشناسان PAGEREF _Toc410640304 h 91نمودار شماره 4-4 : میزان درامد شرکت کنندگان PAGEREF _Toc410640305 h 92نمودار شماره 4-5 : میزان اگاهی از میزان عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن PAGEREF _Toc410640306 h 93
فصل اولکلیات تحقیقمقدمه:مسکن یکی از بخشهای مهم اقتصاد ایران است که وضعیت آن برای همه مردم،مهم است.برخی از افزایش قیمتها در این حوزه خوشحال میشوند و عده ای از کاهش قیمتها،برخی از رونق وشایدعده ای از رکود.بخش عمده ای از سرمایه گذاری سالانه در تشکیل دارایی ثابت وسرمایه گذاری بلند مدت شخصی خانوارهای ایرانی ونیز بخش قابل توجهی از سرمایه گذاری در دارایی ثابت شرکت های ایرانی،مربوط به این بخش است.تورم،رکود ویا رونق مسکن توسط اکثریت مردم دنبال میشودواز جذابیت خبری خاصی برخوردار است.از سوی دیگر مبحث اجاره بها برای کسانی که سرمایه لازم برای حضور در بخش سرمایه گذاری مسکن را ندارند،اهمیت دارد.
انتظار می رود که ادامه رکود جهانی اقتصاد باعث کند شدن رشد قیمت های مسکن شود. با این حال، حتی اگر رکود اقتصادی هم برطرف شود ،در صورتی که ثروتی که به شکل سهام نگهداری می شده است یکی از عوامل تعیین کننده تقاضای مسکن باشد، قیمت های مسکن ممکن است همچنان کاهش یابد.
از آنجا که نوسانات قيمت مسكن تاثير مستقيمي روي سطح فعاليتهاي اقتصادي دارد و تواما مصرف و سرمايهگذاري را تحت تاثير قرار ميدهد، مساله رشد بالاي قيمتها در سالهاي اخير توجه سياستگذاران و اقتصاددانهاي كشور را به خود جلب كرده است. با توجه به اهميت اين مساله ، در اين پژوهش با رويکرد کلان به بررسي علل رشد شديد و مداوم قيمتها در بازار مسكن درکلانشهرهاوشهرهای بزرگ ايران به ویژه در شهر بندر عباس پرداخته شده است.
بیان مساله:تعیین و برآورد قیمت مسکن در مناطق شهری از اهمیت زیادی برای برنامه ریزان وتصمیم گیران برخوردار است. این برآورد به ویژه اگر بتواند سهم عوامل تاثیرگذار در ارزش املاک را به خوبی منعکس نماید، می تواند در برنامه ریزی وتصمیم گیری در بسیاری از سیاست های شهری و منطقه ای مورد استفاده قرارگیرد . از یکسو شکوفایی بخش مسکن در سرانه تولید ملی موثر بوده و افزایش اشتغال را بهمراه خواهد داشت ، از سوی دیگر افزایش وام مسکن برای خرید یا هرگونه افزایش نقدینگی موجب افزایش تورم و فاصله گرفتن سطح درآمد عمومی با هزینه خرید مسکن خواهد شد. لذا برنامه ریزی مسئولین دولتی در مهار تورم و افزایش قیمت همراه ایجاد رونق در بازار مسکن نیازمند مطالعه دقیق این موضوع میباشد. (سعیدی ، 1390)
مسکن یکی از بخشهای مهم اقتصاد ایران است که وضعیت آن برای همه مردم مهم است.بررسی روند تاریخی نشان میدهدکه افزایش قیمت مسکن شباهتی به افزایش قیمت عموم کالاها ندارد .فلذا در این تحقیق سعی بر این خواهد شد که تا جای ممکن عوامل و متغیرهای موثر بر نوسان قیمت مسکن در شهر بندرعباس ،ابتدا شناسایی گردد سپس تحلیل ونحوه تاثیر عوامل فوق بروضعیت قیمت مسکن موردارزیابی قرار گیردودرانتها مدلی برای ارزیابی شرایط موجود از لحاظ ارزش سرمایه گذاری دربخش مسکن درآن بازه زمانی برای مخاطب ارائه گردد.
اهمیت و ضرورت انجام تحقیق:مسکن یکی از بخشهای مهم اقتصاد ایران است که وضعیت آن برای همه مردم مهم است , در سطح اقتصاد کلان نیز بخش مسکن معمولا بیش از 40 % از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص سالانه و 5% تولید ناخالص داخلی را به خوداختصاص میدهد. بیش از 120 رشته صنعتی با این بخش در ارتباط است و رونق یا رکود آن تاثیر مهمی در کل اقتصاد کشور بر جای میگذارد بخش عرضه مسکن وابستگی کمی به واردات دارد و از طرف دیگر نیازمند نیروی انسانی با مهارت و تحصیلات متوسط و حتی اندک است ,فرایند تولید محصول در آن میان مدت و حتی کوتاه مدت است و در مقایسه با سرمایه گذاریهای صنعتی با سرمایه اندک نیز امکان تولید مسکن وجود دارد در حدود 11% ازنیروی فعال کشور در این حوزه یا صنایع وابسته به آن مشغول بکارند و در حدود 35% سبد هزینه خانوار ایرانی نیز مربوط به مسکن است باتوجه به اهمیت بالای بخش مسکن میتوان از زوایای گوناگون آنرا بررسی نمود در نهایت باید به این نکته توجه شود که عمده سرمایه گذاری در مسکن توسط بخش خصوصی صورت میگیرد و بصورت تاریخی این بخش ،خصوصی ترین نهاد اقتصاد کشور بوده است تا چندی پیش حضور دولت در بازار مسکن محدود به سیاست گذاری , جهت دهی تسهیلات , ارائه زمین و مانند آن بوده است پروژه مسکن مهر در جهت تغییر روند فوق در سالهای اخیر شکل گرفته است لذا در برخی موارد به منظور دستیابی به تحلیل مناسب نیازمند بررسی سیاستهای تاثیر گذار دولت بر این حوزه خواهیم بود.
-تعریف سرمایه ثابت ناخالص سالانه: سرمایه‌ی ثابت ناخالص‌ عبارت‌ است‌ از ارزش‌ کل‌ تحصیل‌ دارایی‌های‌ ثابت‌ توسط‌ تولیدکنندگان‌ منهای‌ فروش‌ یا انتقال‌ رایگان‌ دارایی‌های‌ ثابت‌ درطول‌ یک‌ دوره‌ی‌‌ حسابداری‌ معین‌، به‌ اضافه‌ی‌ ارزش‌ آنچه‌ که‌ توسط واحدهای‌ نهادی‌ به‌ارزش‌ دارایی‌های‌ ثابت‌ تولید نشده‌، اضافه‌ شده‌ است‌. دارایی‌های‌ ثابت‌، دارایی‌های‌ ملموس‌ و غیرملموسی‌ هستند که ‌از یک‌ جریان‌ تولید به‌ عنوان‌ ستانده‌ بدست‌ آمده‌ و به‌ طور مستمر و مداوم‌ در فرایند تولیدات‌ دیگر برای‌ دوره‌ی‌ زمانی‌ بیشتر از یک‌سال‌ به‌کارگرفته‌ می‌شوند. بدین‌ ترتیب‌ دارایی‌های‌ ثابت‌ به‌ دو دسته‌ کلی‌ دارایی‌های‌ ثابت‌ ملموس‌ و دارایی‌های‌ ثابت‌ غیرملموس‌ تقسیم‌ می‌شوند.
تعریف تولید ناخالص داخلی:مجموعه ارزش پولی کل کالاها و خدمات نهایی شده در درون مرزهای کشور در یک سال معین.(جمع ارزش افزوده یک سال مالی)
اهداف تحقیق:هدف علمی این تحقیق تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس می باشد.
اهداف فرعی:ما هدف مشخصی را برگزیده ایم. هدف ما بررسی تابع تقاضای مسکن از نگاه سرمایه گذاری فردی ، شرکتهای سرمایه گذاری ، انبوه سازان و سایر فعالان مسکن در بخش عرضه و تقاضا میباشد تا بهترین استراتژی را برای حضور و سرمایه گذاری و خروج از بازار و یا عدم حضور در آن با هدف کسب بهترین
بازدهی برای سرمایه گذار و یا خریدار مصرفی از یک سو و عرضه کننده از سوی دیگر تدوین نماییم .می خواهیم با دید واقع بینانه میزان بازدهی از سرمایه گذاری در بخش مسکن ایران که بصورت
تاریخی بدست آمده است را بررسی نموده تا شاید بتوانیم روندی را برای سالهای آتی پیش بینی نماییم. بر این اساس با نگاه بر عوامل درونی و بیرونی تاثیر گذار بر این حوزه مکانیزم تحولات بازار
مسکن مورد تحلیل قرار میگیرد و تلاش میگردد در اکثر تحلیلها از دو جنبه کیفی و کمی استفاده شودهمچنین بر اساس شناسایی عوامل تاثیر گذار و بررسی وضعیت فعلی آنها و مخصوصا با در نظر
گرفتن تحولات ناشی از مسکن مهر و هدفمند سازی یارانه ها تلاش خواهد شد , تحولات آتی بازار مسکن در بازه زمانی دو سال آینده تا حد ممکن تحلیل و پیش بینی شود. تحلیل عوامل تاثیر گذار
این قدرت را به خواننده خواهد داد که در آینده با پیگیری و بروزرسانی وضعیت این عوامل که بعضا در حال تغییرند تحلیل صورت گرفته را بروز و تصحیح نماید.
هدف کاربردی:نتایج و یافته های این تحقیق می تواند برای برنامه ریزان بخش مسکن در شهرستان بندرعباس مفید واقع شود.
سوالات تحقیق:-آیا پیش فروش مسکن در رکود مسکن تاثیر گذار است ؟
-آیانوسانات قیمت طلا و ارز در رکود مسکن تاثیر گذار است ؟
-آیا بین میزان تقاضای خریدیااجاره مسکن و رکود مسکن رابطه وجود دارد؟
-آیا بین پیش فروش مسکن و رکود مسکن رابطه وجود دارد؟
-آیا بین سیاست مالی دولت (تورم – اعطای تسهیلات – هدفمندی یارانه ها )و رکود مسکن رابطه وجود دارد؟
فرضیه های تحقیق:-بین متغیرهای کلان اقتصادی (نرخ ارز –نرخ بهره –نقدینگی –درآمدملی –نفت) وقیمت مسکن ارتباط وجود دارد.
-بین سیاست مالی دولت وقیمت مسکن ارتباط وجود دارد
-بین (پیش فروش-نرخ اجاره ورهن)و قیمت مسکن ارتباط وجود دارد.
فصل دوممبانی نظری و سوابق تحقیقمقدمه:مسكن يكي از بخشهاي مهم اقتصاد در تمام كشورهاست و به همين دليل توجه زيادي را هم در مطالعات اقتصادي و هم از سوي نهادها و سياست گذاران به خود جلب كرده است. بازار مسکن يکي از پرنوسانترين بخشهاي اقتصاد است و نوسانات آن ميتواند باعث نوسان بخشهاي ديگر اقتصادی شود.
در چند سال اخير ، بازار دارايي ها در ايران به طور چشمگيري گسترش يافته است. رشد بالاي نقدينگي و ايجاد تقاضاي قابل توجه براي برخي دارايي ها موجب افزايش سريعتر قيمت آنها شده است و اين افزايش قيمت در مورد داراييهايي نظير ساختمان و مسکن که از ضريب اطمينان بالاتري برخوردار هستند، بيشتر بوده است.ضمنا مسکن يک کالاي مصرفي است که علي رغم ديگر هزينههاي خانوار جايگزيني ندارد. بر اساس آمارهاي مرکز آمار ايران سهم هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار بيش از 30 درصد است. اين سهم در کلانشهرها به بيش از 40 درصد و براي دهکهاي درآمدي متوسط به پايين گاه تا 100 درصد از درآمد شغل ثابت سرپرست خانوار را به خود اختصاص ميدهد. يعني در حال حاضر ميانگين سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار در ايران بين 28 تا 32 درصد است. بنابراين خانوارهاي ايراني به طور متوسط دو برابر شاخص جهاني بابت تامين مسكن هزينه پرداخت مي‌كنند.(مودتی ، 1390)
قیمت مسکن و اهمیت آن:در بين اجزاي آميزه بازاريابي، قيمت تنها عاملي است كه موجب ايجاد درآمد مي‌شود. همچنين قيمت انعطاف‌‌پذيرترين عامل آميزه بازاريابي شناخته مي‌شود چراكه مي‌توان به سرعت آنرا تغيير داد. اگرچه رقابت بر سر قيمت يكي از مسائل عمده‌رقابتی است كه شركتها با آن روبه‌رو مي‌شوند، اما بسياري ار شركتها نمي‌توانند اين مسئله را به شيوه‌اي مناسب حل كنند. با همتراز شدن‌ كيفيت‌ كالاهاي‌ شركتهاي‌ متفاوت‌ و تشديد رقابت، عنصر قيمت‌ به‌ يكي‌ از مهمترين‌ عوامل‌ موثر بر حفظ‌ و جذب‌ مشتريان‌ و وفاداري‌ و رضايت‌ آنها تبديل‌ شده‌ است. اين‌ امر امروزه‌ به ‌دليل‌ گسترش‌ روزافزون‌ ارتباطات علی الخصوص اينترنت‌ وفضاهای مجازی بيشتر مصداق‌ پيدا مي‌كند.(سعیدی ، 1390)
تعريف قيمت‌گذاري ملک : ‌‌ قيمت از نظرلغوي يعني سنجش، ارزيابي، اندازه و معيار. قيمت در بازار عبارت است از ارزش مبادله‌اي كالا و خدمت كه به صورت واحد پول بيان مي‌شود.
بر اين اساس ‌قيمت‌گذاري ملک ‌ به‌طور ساده‌ يعني‌ تعيين‌ قيمت‌ براي‌ كالا يا خدمت‌. قيمت‌گذاري ملک ‌ فعاليتي‌ است‌ كه‌ بايد تكرار شود و فرآيندي‌ مداوم‌ و پيوسته‌ است. اين‌ تداوم‌ ناشي‌ از تغييرات‌ محيطي‌ و عدم‌ ثبات‌ شرايط‌ بازار است‌ كه‌ لزوم‌ جرح‌ و تعديل‌ قيمت‌ را ايجاد مي‌كند. (سعیدی ، 1390)
اهداف قيمت گذاري:بطور كلي اهدافي كه شركتها از قيمت‌گذاري ملک  دنبال مي‌كنند به پنچ گروه زير تقسيم مي‌شوند:1- حفظ بقاء و ادامه حيات
اين هدف براي شركتهايي مناسب است كه با ظرفيت مازاد، رقابت شديد و تغييرات دائمي مصرف كنندگان دچار مشكل شده‌اند. چنانچه قيمت بتواند هزينه‌هاي متغيير و برخي از هزينه‌هاي ثابت را پوشش دهد، شركت مي‌تواند همچنان به حيات تجاري خود ادامه دهد
2-به حداكثر رساندن سود فعلي
براي اينكه شركتي بتواند سود كنوني خود را به حداكثر برساند بايد تقاضا و هزينه‌هاي مربوط به قيمت‌هاي مختلف را برآورد كند و آنگاه قيمتي را انتخاب كند كه بيشترين سود جاري، جريان نقدي يا بازده سرمايه را براي شركت به ارمغان آورد. البته در صورت تاكيد بيش از حد بر سود جاري و عدم توجه به اثرات ناشي از ساير متغييرهاي آميزه بازاريابي، واكنشهاي احتمالي رقبا و محدوديتهاي قانوني، در بلندمدت عملكرد شركت را به مخاطره خوهد انداخت. (مولاییان ، 1391)3-به حداكثر رساندن سهم بازار
برخي شركتها اين هدف را در پيش مي‌گيرند، زيرا بر اين باورند كه دست‌يابي به حجم فروش بيشتر باعث خواهد شد بهاي تمام شده هر واحد كاهش يافته و درنتيجه در بلندمدت به سود بيشتري دست مي‌يابند. به عبارت ديگر چنين شركتهايي براي رسوخ در بازار ، قيمتهاي خود را در پائين‌ترين سطح تعيين مي‌كنند. اين استراتژي مي‌تواند در شرايط زير مناسب باشد:· بازار بيش از اندازه نسبت به قيمت حساسيت نشان مي‌دهد، در نتيجه قيمت پائين موجب رشد بازار خواهد شد.
· با كسب تجربه هزينه‌هاي توليد و توزيع كاهش خواهند يافت.
· قيمت پائين موجب از صحنه خارج شدن رقبا مي‌شود.
4-كشيدن عصاره بازار
برخي از شركتها ترجيح مي‌دهند قيمت‌ها را در سطح بالا تعيين كنند و بدين وسيله عصاره بازار را بكشند. شركتها در شرايط زير مي‌توانند به اين هدف دست يابند:
– وجود تعداد زياد خريدار و بالا بودن ميزان تقاضا در بازار
– بهاي بالای تمام شده هر واحد محصول كه در حجم اندك توليد می شود، بدان اندازه زياد نباشد كه شركت ناگزير شود از برخي از مزاياي ناشي از تحميل كردن محصولات با قيمت بالا بر بازار، تقاضا را از دست بدهد.
– تعيين قيمت اوليه در سطح بالا باعث جلب توجه شركتهاي رقيب به بازار نشود.- تعيين قيمت در سطح بالا اين تصور را در ذهن خريداران ايجاد كند كه شركت و محصولات آن نسبت به رقبا در سطحي بالاتر قرار دارد. (سعیدی ، 1390)
5-  پيشرو شدن از نظر كيفيت
شركتهايي كه هدف آنها عرضه محصولات باكيفيت بالا است و مي‌خواهند از اين نظر در بازار پيشرو شوند، محصولاتي برتر و با قيمت‌هاي بالاتر به بازار عرضه مي‌كنند. آنها محصولاتي باكيفيت بسيار بالا به بازار عرضه مي‌كنند و نيز اين محصولات داراي ويژگي‌هاي خاصي هستند كه مي‌توانند منافع و مزاياي بيشتري به خريداران ارائه كنند. چنين شركتهايي مي‌توانند قيمتها را در سطحي بالاتری تعيين كنند.
عوامل‌ موثر بر قيمت‌گذاري ملک
‌ ‌براي‌ قيمت‌گذاري ‌ درست‌ و رضايت‌بخش‌ ملک بايد عوامل‌ موثر بر قيمت‌گذاري ‌ را شناسايي‌ كرده‌ و آنها را تنظيم‌ نمود. صاحب‌نظران‌ معتقدند , سه‌ دسته‌ كلي‌ عوامل‌ موثربر تصميمات‌ قيمت‌گذاري ملک ‌ عبارتند از:
1- عوامل‌ سازماني:
عواملی هستند كه‌ بر قيمت‌گذاري ملک ‌ موثرند و با منابع‌ و اهداف‌ سازمان‌ سروكار دارند. مانند: چرخه‌ عمر محصول (‌PLC)، و پورتفوليوي‌ قيمت‌گذاري ملک ‌ خط‌ محصول.‌2- عوامل‌ مشتري: 
عواملي‌ هستند كه‌ از طرف‌ مشتري‌ بر قيمت‌گذاري ملک ‌ موثرند زيرا بين‌ قيمت‌ و تقاضا رابطه‌ معكوس‌ وجود دارد. مانند: منافع‌ و ارزشهاي‌ مشتري، تقاضاي‌ ايجاد شده‌ يا ذاتي‌.3- عوامل‌ بازار: عواملي‌ هستند كه‌ از طرف‌ بازار بر قيمت‌گذاري ملک ‌ موثرند. مانند: محيط‌ و رقابت‌ .(رسولی ، 1389)
مراحل قيمت‌گذاري ملک 
مرحله اول: تعيين هدف بلندمدت قيمت گذاري
در اولين مرحله بايد هدف از قيمت گذاري تعيين شود. اهداف قيمت گذاري از تنوع بالايي برخوردارند كه در قسمت قبل توضيح داده شده است.
مرحله دوم: تعيين ميزان تقاضا
هر قيمتي منجربه ايجاد سطح متفاوتي از تقاضا مي‌شود و از اين رو، بر هدف‌هاي بازاريابي شركت اثري متفاوت خواهد گذاشت. رابطه بين قيمت‌ها و تقاضاهاي حاصل باعث مي‌شود كه يك منحني تقاضا به وجود آيد. براي تعيين ميزان تقاضا لازم است كه حساسيت تقاضا نسبت به قيمت، برآوردو
منحني کشش تقاضا در برابر تغيير قيمت نيز مورد بررسي قرار گيرد.مرحله سوم: برآورد هزينه‌ها
در حالي كه تقاضا مي‌تواند سقف قيمتي را كه شركت براي محصولات خود در نظر مي‌گيرد، تعيين ‌كند، هزينه‌ها ,كف قیمت را تعيين خواهند كرد. بر اين اساس هر شركتي بايد قيمتي را در نظر
بگيرد كه بتواند هزينه‌هاي توليد، پخش و فروش محصول را پوشش دهد و براي كار و ريسكي كه شركت پذيرفته، بازده معقولي ارائه كند.
مرحله چهارم: تجزيه تحليل محصولات، قيمت‌ها و هزينه‌هاي شركت رقيب
هنگامي كه شركت با توجه به تقاضاي بازار، قيمت و هزينه‌هایش را برآورد مي‌كند، بايد هزينه‌ها و قيمت‌هاي شركت‌هاي رقيب و واكنش آنها در برابر قيمت محصولات خود رانیز مورد توجه قرار دهد و در محاسبات خود منظور كند. (سعیدی ، 1390)
مرحله پنجم: انتخاب روش قيمت گذاري
در اين مرحله بايد از بين روشهاي متنوع قيمت‌گذاري ملک  روش مناسب را انتخاب كرد. بطور كلي روشهاي قيمت‌گذاري ملک  عبارتند از:
1-  قيمت‌گذاري ملک  بر مبناي افزودن به بهاي تمام شده:
در اين روش كه ابتدايي‌ترين روش قيمت‌گذاري ملک  نيز محسوب مي‌شود، قيمت با افزودن درصدعرفی  به بهاي تمام شده تعيين مي‌شود. اين روش تنها زماني كارساز واقع مي‌شود كه قيمت تعيين شده بتواند فروش مورد انتظار را تضمين كند.
2- قيمت‌گذاري ملک  بر مبناي بازده مورد نظر:
در اين روش شركت قيمتي را تعيين مي‌كند كه به يك نرخ بازده از سرمايه‌گذاري برسد. در اجراي اين روش اگر شركت بتواند هزينه‌ها و فروش را به صورتي دقيق برآورد كند بازده سرمايه مورد انتظار تحقق خواهد يافت. در غير اينصورت شركت به نتايج مورد انتظار دست پيدا نخواهد كرد.
3-  قيمت‌گذاري ملک  بر مبناي ارزش مورد تصور:
در اين روش، قيمت‌گذاري ملک  بر مبناي پنداشت خريداران در مورد ارزش محصول و نه بر پايه بهاي تمام شده آن صورت مي‌گيرد. سپس با استفاده از ساير اجزاي تشكيل دهنده آميزه بازاريابي، مانند تبليغات، تلاش مي‌شود تا بر ارزش مورد تصور در ذهن مشتريان افزوده شود. در بكارگيري اين روش براي محصولات جديد نياز به تحقيقات بازار است.4- قيمت‌گذاري ملک  بر مبناي ارزش:
اين روش بر اين پايه قرار دارد كه قيمت بايد نشان دهنده ارزش بالاي محصول براي مشتريان باشد. در اين روش شركت بايد دست به اقداماتي بزند تا بدون اينكه به كيفيت محصول لطمه‌‌اي وارد آيد محصولات را با هزينه كمتري توليد كند و يا با عرضه محصول به قيمت پايين‌تر، تعداد بيشتري از مشتريان حساس به قيمت را جذب كند. اين روش بيشتر در خرده فروشي‌ها مشاهده مي‌شود.
5- قيمت‌گذاري ملک  بر مبناي نرخ رايج:
در اين روش شرکتها قيمت‌هاي محصولات خود را بر مبناي قيمت محصولات شركتهاي رقيب مي‌گذارند. در اين حالت امكان دارد شركتي محصولات خود را همانند، بيشتر يا كمتر از قيمت شركتهاي عمده و رقيب تعيين كند. اين روش هنگامي كه نتوان به راحتي هزينه‌ها را محاسبه كرد يا واكنش رقبا نامشخص است بكار برده مي‌شود.
مرحله ششم: انتخاب قيمت نهايي
روشهاي قيمت‌گذاري ملک  مورد بحث در مراحل قبل، باعث مي‌شوند كه دامنه قيمت‌هايي كه شركت مي‌تواند انتخاب كند محدود شود و به قيمت نهايي برسد. البته شركت هنگام انتخاب قيمت نهايي ناگزير است عوامل ديگر تاثير گذار را نيز مورد توجه قرار دهد. برخي از اين عوامل تاثيرگذار عبارتند از: قيمت‌گذاري ملک  بر مبناي روان‌شناسي، ساير اجزاي آميزه بازاريابي تاثيرگذار بر قيمت، سياستهاي قيمت‌گذاري ملک در  شركت و اثر قيمت بر سايررقبا.(امکانیان ، 1391)
ابزارهای سنجش قیمت مسکن:از آنجا كه قيمت مسكن براي توسعه اقتصادي و مالي کشور اهميت دارد ابزارهاي دقيقي براي اندازهگيري سطح و نرخ رشد آن لازم است. تقاضا براي مسکن بر اساس دو مولفة اصلي شکل ميگيرد؛ اول، ميزان درآمد اجاره يا ارزش خدمات معادل آن در صورت سکونت مالک واحد مسکوني و دوم، ميزان تغييرات قيمتي که دارنده واحد مسکوني انتظار وقوع آن را در آينده دارد. آحاد اقتصادي در فرايند يادگيري که در طول عمر خود از حضور در بازارهاي مختلف تجربه ميکنند، براي هر بازار مولفههايي را به عنوان تعيينکنندههاي قيمت به ذهن سپرده و بر اساس رفتار اين متغيرها انتظارات و در نتيجه تصميمات خود را شکل ميدهند. لذا در بازار مسکن که در تمامي کشورها تغييرات قيمت قابل توجهي را تجربه ميکند، وجود اين مکانيزم تصميمسازي موجب بروز رفتار سوداگرانه در انتخاب موجودي دارائي مسکن توسط برخی افراد ميشود. از سوي ديگر بر اساس نظريات بازارهاي مالي در بسياري از مواقع، توابع تقاضاي دارائيهاي مالي نسبت به قيمتها شيب صعودي مييابند، بدين معني
که با افزايش قيمت دارائي، تقاضا براي آن افزايش مييابد. بنابراين دو نكته اساسي وجود دارد كه اندازهگيري قيمت مسكن را پيچيده ميكند. مطرح بودن مسکن به عنوان يک کالاي سرمايه‌اي و رفتار
آحاد اقتصادي در جهت سوداگري در بازار. این دو عامل باعث مي‌شود عواملي فراتر از آنچه در نظرية اقتصاد خرد به عنوان مؤلفه‌هاي تغيير قيمت مطرحاند بر تغييرات قيمت اين بازار تأثير گذارند.
عوامل موثر بر قيمت مسكن دو دستهاند :
1-     عوامل باتاثيركوتاهمدت
2-     عوامل باتاثيربلندمدت
عوامل با تاثير بلندمدت مسير حركت قيمتها در طول زمان را مشخص ميكنند و عوامل با تاثير كوتاهمدت باعث نوسان قيمت مسكن حول اين مسير بلندمدت و ايجاد ادوار تجاري ميشوند. بررسي اين ادوار، رفتار و عکس‌العمل عرضه‌کنندگان و متقاضیان در اين بازار را مشخص ميکند و از اين
طريق ميتوان تاثير اين عکس‌العمل‌ها بر تعادل بازار را پيشبيني کرد. همچنين دولت در اقتصادهايي که خود را موظف به تنظيم بازار مي‌داند، مي‌تواند به منظور تعديل بازار در جهت نزديک شدن بازار به
نقطه تعادل، سياست‌هاي مناسب را اتخاذ کند. علاوه بر بررسي دورههاي رکود و رونق در بازار مسکن، مطالعه روند تغيير قيمت در اين بازار هم از اهميت زيادي برخوردار است. اين بررسي منجر به تعيين
عواملي ميشود که اثر پايدار بر قيمت مسکن دارند. از اين طريق ميتوان رفتار بلندمدت قيمت در بازار مسکن را مطالعه نموده و براي اهداف بلندمدت برنامه ريزي کرد. (سعیدی ، 1390)
قيمت مسكن شامل قيمت زمين و قيمت ساخت آن (مصالح و نيروي کار) است. در ايران قيمت ساخت با نرخي مشابه نرخ تورم رشد كرده است. اما قيمت زمين مخصوصا در سالهاي اخير، رشد زيادي داشته است.
بازار مسكن به معناي قلمرويي كه در آن تقاضاي مؤثر و عمده توليد انبوه مسكن وجود دارد، تنها در تهران و کلانشهرهاي كشور ديده ميشود. نوسانات شديد قیمت مسكن ابتدا در شهر تهران صورت می پذیردو هرگونه تغيير و تحول در قیمت مسكن تهران تاثير آني و مستقيم در بازار مسكن ساير شهرها به خصوص 7 كلانشهر ديگر كشور خواهد می گذارد.
طبق دادههاي وزارت مسکن، در سالهاي اخير قيمتها در شهرهاي گران بيشتر رشد کردهاند و بنابراين انتظار داريم نابرابري قيمت زمين مسکوني در سالهاي اخير بين کلانشهرهاي ايران و ساير شهرها بدتر شده باشد. احتمالا يک علت اين تفاوت کم کشش تر بودن تقاضا نسبت به قيمت در اين مناطق باشد و شايد علت ديگر آن به جنبه سرمايهاي املاک مربوط ميشود که اين استفاده در شهرهاي داراي خريداران ثروتمندتر توجيهپذيرتر است. يک علت ديگر ميتواند تفاوت عامل محدوديت زمين در شهرهاي بزرگ باشد که باعث شده است دراین شهرها رشد قيمت آن بيشتر و در شهرهای کوچک این رشد کمتر شود.
نوسانات بازار مسکن تحت تاثير ساختار کلان اقتصادي کشور از مدل خاصي پيروي مي کند. اين مدل در سه دهه گذشته که الگوي اقتصاد کشور برمبناي درآمد نفت شکل گرفته و از طرف ديگر ساختار سکونتي از قالب روستايي به شهري تبديل شده است، به طور نسبي روند ثابت و معيني رابر تحولات قيمت، توليد و سرمايه گذاري در بخش مسکن حاکم کرده است.
مطابق اين الگو قيمت مسکن در يک دوره سه الي چهارساله از ثبات نسبي برخوردار مي شود و تا حدودي عرضه بر تقاضا تفوق مي يابد و بر بازار معاملات و سرمايه گذاري حاکم مي شود. بعد از طي اين دوره ابتدا در شهر تهران (به عنوان شهر پيشتاز) و به دنبال آن در ساير شهرهاي بزرگ تقاضاي توده وار و غيرطبيعي، وارد بخش مسکن مي شود. چون عرضه مسکن در کوتاه مدت نمي تواند پاسخگوي اين تقاضا باشد، قيمت مسکن به صورت جهش وار افزايش مي يابد تا در آن قيمت، مازاد
تقاضا بر عرضه از بين برود. به دنبال آن افزايش در توليد و سرمايه گذاري اتفاق مي افتددراين حالت همزمان با فروکش کردن تقاضا و ثبات قيمت ها شیب نمودار ثابت و به سمت پايين حرکت میکند.
اين وضعيت ادامه مي يابد تا سيکل ديگر در دوره زماني بعدی يعني حدود سه الي چهار سال ديگر اتفاق بيفتد.(امکانیان ، 1391)
در اين پژوهش روند و تحولات قيمت مسکن و عوامل موثر بر آن بررسي شده اند. از جمله مهمترين نتايج، مشخص کردن روند پلکاني قيمت مسکن، اثر نقدينگي بر افزايش قيمت و برابري کلي افزايش قيمت مسکن در طول زمان با ساير قيمت ها است.
1- جایگاه بخش مسکن در اقتصاد ملی
نخست به جايگاه بخش مسکن به عنوان يکي از بخش هاي عمده اقتصادي و ارتباط و پيوند آن با اقتصاد کلان کشور مي پردازيم. طي هر سال حدود ۲۰ الي ۳۰ درصد از سرمايه ثابت کشور در بخش
مسکن ايجاد مي شود و به طور ميانگين به همين نسبت از نقدينگي کل کشور در بخش مسکن مصرف مي شود. سهم مسکن از اشتغال کشور به ۱۱ درصد بالغ مي شود. لذا بخش مسکن رابطه
تنگاتنگ و وسيعي با ساير بخش هاي اقتصادي دارد و از تحولات ساير بخش ها تاثير مي پذيرد و خود بر آنها اثر قطعي مي گذارد.
2- ويژگي هاي ساختاري بخش مسکن
براي تحليل بازار مسکن لازم است به سه ويژگي عمده و ساختاري اين بازار اشاره کنيم.اين سه ويژگي عبارتند از :
1-2. رشد پلکاني قيمت مسکن
2-2. وجود نوسانات ادواري شديد در توليد مسکن
3-2. سهم بالا در سبد هزينه خانوار
تبعيت شاخص قيمت مسکن از شاخص تورم، با يک الگوي متفاوت و پلکاني است، ولی در بلندمدت شاخص تورم و شاخص قيمت مسکن به طور تقريبي با يکديگر برابر مي شوند.
الگوي تغييرات قيمتي، موضوع بسيار مهم در تحليل بازار مسکن است که علت ها و عوامل آن به طوري که در ادامه به آن خواهيم پرداخت، در ساختار اقتصادي کلان کشور ريشه دارد، ولي آنچه مهم است اينکه اين الگو و شوک هاي ناشي از آن، هم بر تقاضاي موثر خانوار اثرات مخرب دارد و هم موجب نوسانات ادواري شديد در توليد مسکن مي شود. موضوع ديگر که به عنوان ويژگي ساختاري بخش مسکن قابل ذکر است، سهم بالاي هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار است. ميانگين هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار به حدود ۳۰ درصد بالغ مي شود. اين سهم براي گروه هاي کم درآمد به طور ميانگين تا حدود ۴۰ درصد نيز افزايش مي يابد. با وجود اين سهم حتي تغييرات اندک آن مي تواند فشار قابل ملاحظه اي بر سبد هزينه خانوار تحميل کند. به طوري که فشار ناشی از۲۰ تا ۳۰ درصد افزايش قيمت مسکن طي يک سال ، براي بسياري از اقشار جامعه غيرقابل تحمل مي باشد.(گرجی ، 1390)
3- عوامل موثر بر بازار مسکنبه طور کلي عوامل موثر بر بازار مسکن مانند ساير بازارها به دو بخش عوامل سمت تقاضا و عوامل سمت عرضه تقسيم مي شوند ولي موضوع متفاوت در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا است. در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا خود به سه دسته تقسيم مي شوند؛
الف) تقاضاي واقعي مسکن (تقاضاي ناشي از نياز خانوارجهت مصرف)
ب) تقاضاي سرمايه اي (تقاضاي مسکن براي سرمایه گذاری وحفظ ارزش دارايي)
آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات ساير بخش هاي اقتصادي متفاوت مي کند و موجب شکل گرفتن الگوي متفاوت تغيير قيمت مي شود تقاضاي سرمايه اي مسکن است. بر اين اساس لازم است اين تقاضا بيشتر تجزيه و تحليل شود. اغلب خانوارها در سبد دارايي خود اقلامي را براي آتيه نگهداري مي کنند. اين اقلام عبارتند از؛ زمين و مسکن، طلا، ارز، بازار سرمايه (اوراق بهادار)، سپرده هاي غيرديداري (سپرده هاي مدت دار)، ساير دارايي ها (اتومبيل، تلفن همراه و مانند اينها). افزايش نقدينگي در جامعه به طور مستقيم بر ترکيب اين دارايي اثر مي گذارد. بررسي چگونگي اين اثر رمز اصلي تحولات قيمتي بخش مسکن را نشان خواهد داد. در ايران به ويژه طي سه دهه گذشته به علت افزايش بيش از حد نقدينگي، خصلت سرمايه اي مسکن همواره موجب تشديد نوسانات اين بازار شده است.
سرمایه گذاری دربخش مسکن در غياب بازار سرمايه(بورس واوراق بهادار) ۲۰ الي ۳۰ درصد نقدينگي جامعه را به خود اختصاص داده است. با توجه به تفکيک تقاضاي اشاره شده، اين نقدينگي قابل تقسيم به تقاضاي مصرفي و سرمايه اي است. در سه دهه گذشته حدود ۳۴ درصد از نقدينگي وارد شده به بخش مسکن به انگيزه تقاضاي سرمايه و ۶۶ درصد با هدف ارضاي نيازهاي مصرفي وارد بازار مسکن شده است.
ورود نقدينگي با انگيزه سرمايه يي مطابق جدول شماره 1 به طور دقيق با دوره هاي جهشي افزايش قيمت مسکن منطبق است.

نمودار مقایسه ای نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ تورم عمومی مقايسه روند تحول نقدينگي کل بخش مسکن، نقدينگي مربوط به تقاضاي سرمايه و مصرفي نشان مي دهد تقاضاي مصرفي با يک روند ملايم و همواره فزاينده مواجه بوده است.(بغیر از مقطعی بین سالهای 85تا87)
در مقابل ادوار رکود و رونق در بخش مسکن مربوط به تقاضاي سرمايه يي بوده است. در مجموع در شرايطي که در سطح اقتصاد کلان کشور، سياست افزايش حجم نقدينگي اجرا مي شود و بازار سرمايه کاملي نيز براي جذب آن وجود ندارد، بخش مسکن توانسته است به لحاظ ويژگي هاي خود تا حد قابل ملاحظه اي آن نقدینگی را به خود اختصاص دهد.به عبارت ديگر بخش مسکن در کنار نوسانات و تغييرات در متغيرهاي درون بخشي، همواره با يک معضل فرابخشي مواجه بوده است و آن آثار ناشي از افزايش حجم نقدينگي است که بخش عمده آن به صورت تقاضاي سرمايه اي وارد بازار مسکن مي شود و آثار تورمي ايجاد مي کند. انتظارات و قيمت هاي انتظاري در بازار مسکن و تعيين سطح قيمت ها بسيار موثر است.(رزاقی ، 1390)
عموم اقتصاددان ها عنوان میکنندکه مسکن گرفتار بیماری هلندی است. بیماری هلندی عبارتست ازرکود بخش قابل مبادله و گسترش بخش غیرقابل مبادله طی دوره رونق ناشی از تزریق درآمد نفتی یا کمک خارجی. کمبود کالاهای قابل مبادله با افزایش واردات جبران میشود بنابراین قیمت کالاهای قابل مبادله ثابت میماندی تغییر چشمگیری نخواهدداشت.اما پاسخ کالاهای غیرقابل مبادله(بویژه مسکن)به افزایش تقاضای کل،اقزایش قیمت است.زیرانمیتوان با واردات کمبود این نوع کالاها را جبران کرد.به این ترتیب قیمت این کالاها افزایش چیدا خواهدکرد.دروضعیت بیماری هلندی کالاهای قابل مبادله رقابت پذیری خودرادرعرصه جهانی وحتی داخلی به میزان زیادی از دست میدهندودرمقابل،انگیزه تولید کالاهای غیر قابل مبادله بالامیرود.
ج)تقاضای سوداگرانه:
این گروه مسکن را باهدف سرمایه گذاری کوتاه مدت(حداکثریکساله)خریداری میکنندوعموما تلاش میکنند پس ازخرید ملک،آنرا اجاره ندهندتاامکان فروش سریع وجود داشته باشد.هدف،کسب حداکثر بازدهیدردوران رشد شدیدقیمت مسکن وبهصورت کوتاه مدت میباشد.باشروع علایم رکود،این گروه
سریعا با فروش مسکن،از بازارخارج میشوند.عنوان سوداگر به نوعیسرمایه گذار حرفه ای اطلاق میگرددکه دربین بازارهای سرمایه گذاری مختلف(مسکن-بورس-ارز-طلا)در حال جابجایی سرمایه
خود است.حضور یکباره این گروه با حجم بالای منابع مالی،تورم مسکن در دوره رونق را تشدید میکند.این گروه در خرید خود چندان سختگیر نیستندومهمترین عامل برای آنها قیمت است.سوداگران
در بین سه گروهموجود،بالاترین بازدهی را از سرمایه گذاری در حوزه مسکن کسب میکنندو بیشترین نوسانات و آسیب ها را به این بخش وارد میکنند.
تحولات نرخ ارز و سهام وبهره سپرده گداری در بانک از ديگر عواملي است که بخش مسکن از آن متاثر مي شود. به طور مثال انتظارات ناشي از کاهش قيمت ارز يا سهام موجب خروج سرمايه هاي فعال در فعاليت هاي مربوط به معاملات ارز و سهام و حرکت آن به سمت بخش مسکن و بالعکس می
شود. فقدان کارآمدي نظام بانکي در جذب سپرده هاي بلندمدت موجب حرکت اين سپرده ها به سمت بازار زمين و مسکن و افزايش قيمت اين بازار مي شود.
بر اساس اطلاعات موجود دراکثر شهرهای بزرگ علی الخصوص تهران پس از آخرين جهش شديد قيمت مسكن در سال ۱۳۸۵ تا كنون، بهاي مسکن بعضا” تا حدود 50 درصد افزايش داشته است که در اين قسمت به تحليل عوامل موثر بر اين افزايش مي پردازيم.
الف) افزايش تقاضاي مصرفي؛ از آنجا که اين تقاضا تابع توان پرداخت (درآمد) خانوارهاي نيازمند مسکن است و اين درآمدها افزايش محسوسي نداشته است، به نظر نمي رسد درآمدها در افزايش قيمت طي سالهاي اخير نقش موثري ايفا کرده باشد.
ب) افزايش ناشي از مشکلات ساختاري اقتصاد؛ با توجه به مباحث مطرح شده در قسمت نخست، تحولات بخش مسکن از ديدگاه عوامل ذيل قابل تبيين هستند:
ب1:
هرچقدر افزایش قیمت صورت گرفته شدیدترباشد،جذابیت مسکن برای سرمایه گذاری درحوزه ساخت بیشتر بوده وهجوم سرمایه گذاران برای ساخت بیشتر خواهد بود.درنتیجه رکود بعدی نیزشدیدتر خواهدبود.رونق غیر معمول در ساخت وساز نشانه رکود در آینده نزدیک است.
ب2:
طولاني شدن و تعميق دوره رکود قبلي (سال هاي ۱۳۸۱ الي 1384) و عقب ماندن شاخص بهاي مسکن از شاخص تورم. رکود قبلي بخش مسکن از سال ۱۳۸۱ آغاز شد و به مدت چهار سال تداوم يافت. بر اين اساس در مقطع پاياني سال ۱۳۸۴ شاخص قيمت مسکن از شاخص تورم عقب تر بوده است (در پايان سال ۱۳۸۴ شاخص تورم به حدود ۱۷ رسيده در حالي که شاخص قيمت مسکن تهران در حدود 30/14 قرار داشته است).عموما سازندگان باشروع رکود،آنراباور نمیکنند وبه تکمیل پروژه وعرضه واحدهای در حال ساخت به بازار ادامه میدهندوبه این ترتیب دوره رکودبدلیل انباشت کالای ساخته شده،طولانی تر میشود.این سازنده ها در دوره ساخت بصورت پول لازم ها شناخته میشوند که برای اتمام پروژه خود چند آپارتمان را باشرایط خوببرلی مشتری به فروش میرسانند وبه افت قیمت ها کمک میکنند.
ب3:
تداوم دوره رکود در بازار سرمايه و رها شدن نقدينگي از اين بازار. طبق گزارش هاي سازمان بورس، ميزان افت سرمايه گذاري در اين بازار رابطه معناداري با بحران در بازار مسكن دارد. نمونه بارز اين مساله را مي توان در سال 1385 مشاهده كرد. در اين سال بازار بورس با ۳۵ درصد بازدهي منفي مواجه بوده است و در پي آن رشد چشمگير قيمت مسكن در تهران بوقوع پيوسته است.
ب4:
جذب نشدن نقدينگي مازاد جامعه توسط ساير بازارها مانند طلا، سکه، ارز، اتومبيل و نظير اينها طي سال هاي اخير و حتي خروج نقدينگي از اين بازارها.
ب5:
تاخير در شروع برنامه هاي تامين مسکن به علت تاخير در تخصيص اعتبارات مصوب مربوطه.
ب6:
سياست مبارزه با قاچاق کالا و ارز و عدم جذب نقدينگي توسط اقتصاد زيرزميني.
ب7:
افزايش ناگهاني و شديد قيمت نهاده هاي توليد مسکن به ويژه فولاد، سيمان، دستمزد و مجوزهاي قانوني در سال جاري که به مثابه عامل اوليه و شوک دهنده عمل کرده است.
ب8:
براساس آمار بانک مرکزی، متوسط رشدنقدینگی در 19 سال گذشته،28 درصد درسال بوده است(خط مستقیم).این عدد به این معنی است که اقتصادکشور وفعالان اقتصادی به صورت تاریخی به ورود متوسط،28 درصد نقدینگی جدید به فعالیتهای اقتصادی عادت کرده اند.بخش عمده نقدینگی جدید از محل تسهیلات بانکی جدید در اختیار فعالان اقتصادی قرار میگیرد.
ب9:
وابستگي درآمدي برخي از دستگاه هاي اجرايي به ساخت و سازهاي مسکوني موجب شده است، سازمان ها به جاي ماليات بر مصرف به علت سهل الوصول بودن، اخذ ماليات بر توليد را انتخاب کرده اند. نمونه بارز اين ادعا درباره شهرداري ها صادق است که به جاي تامين درآمدهاي خود از محل هايي همچون عوارض نوسازي و مانند آن، منبع اصلي درآمدشان عوارض پروانه، تراکم، پايان کار و مانند اينها است.
ب10:اثر کسب بازدهی بالا در دوره رونق برروی سازندگان:
متاسفانه سوددهی بالای دوره رونق،عموما سبب تشویق سازندگان به جذب منابع مالی جدید به بخش ساخت با انگیزه کسب سود مشابه در سالهای آتی میشود.امری که دور از دسترس خواهد بود.این امر سبب تورم در بخش نهاده های تولید(مصالح ساختمانی و خدمات)در زمان رونق شده وازسوی دیگر از طریق افزایش موجودی واحدهای ساخته شده،به طولانی شدن دوره رکود می انجامد.
در مجموع بايد اذعان کرد از دو عامل اصلي تورم يعني فشار ناشي از هزينه (عرضه) و فشار ناشي از تقاضا در افزايش اخير قيمت ها، فشار ناشي از هزينه به عنوان عامل اوليه عمل کرده، اما فشار ناشي از تقاضا (از نوع سرمايه اي) به عنوان عامل ثانويه و تشديدکننده موثر بوده است.با توجه به اين نکات جريان مازاد نقدينگي ايجاد شده طي سال هاي اخير به سوي بخش مسکن در مقطع سال ۱۳۸۵ اجتناب ناپذير بوده است و به علت فرابخشي بودن عوامل موثر بر آن، بايد راه حل هاي آن را نيز در چارچوب سياست هاي کلان اقتصادي جستجو کرد. (سعیدی ، 1390)
4- آثار ورود نقدينگي به بخش مسکن
از بعد کلان اقتصادي ورود نقدينگي به بخش مسکن مي تواند از آثار مخرب آن در ساير بخش هاي اقتصادي و حتي شاخص کالاها و خدمات مصرفي (به جز مسکن) بکاهد. اما از نظر بخش مسکن هم به لحاظ افزايش شديد قيمت و کاهش تقاضاي موثر و هم به لحاظ ايجاد نوسانات شديد در توليد مسکن آثار تخريبي غيرقابل جبراني را باقي مي گذارد. کاهش تقاضاي موثر خانوارها به ويژه براي گروه هاي کم درآمد و متوسط جامعه از زيان بارترين آثار تورم مسکن محسوب مي شود. تحت اين شرايط دخالت و کمک دولت براي جبران بخشي از ضرر اقشار کم درآمد به عنوان هزينه مشکلات ساختاري اقتصاد کشور ضروري است.آمار نشان میدهد که بین رشد بالای نقدینگی ورونق مسکن و بالعکس(رشد پایین نقدینگی ورکود مسکن)رابطه نسبتا قوی وجود دارد،ولی تاثیر سایر عوامل میتواند این اثر راتشدید یا ساکن نماید.
5- عوامل موثر در طول دوره هاي رکود و رونق بخش مسکن
طول دوره رکود و رونق بخش مسکن و شدت نوسانات آن تا حدي قابل کنترل است. به طور معمول مازاد نقدينگي تا حدود جبران عقب ماندگي شاخص بهاي مسکن از شاخص تورم و تعديل قيمت هاي نسبي در بخش مسکن را جبران میکند ولي ايجاد زمينه هاي جذب در ساير بخش ها نيز از عوامل اصلي طول دوره و شدت نوسانات بخش مسکن محسوب مي شود.
روند کلي عوامل مورد بحث از جمله بورس، سپرده هاي بانکي و ساير کالاهاي بادوام از يک طرف و تداوم سياست انبساطي بودجه اي مي تواند به تداوم روند افزايش قيمت ها در بخش مسکن کمک کند.
6- بيماري هلندي در بازار مسکن ايران:
عموم اقتصاددانها عنوان میکنندکه مسکن گرفتاربیماری هلندی است.بیماری هلندی عبارتست ازرکود بخش قابل مبادله وگسترش بخش غیرقابل مبادله طی دوره رونق ناشی از تزریق درآمد نفتی یا کمک خارجی.کمبود کالاهای قابل مبادله،با افزایش واردات جبران میشود،بنابراین قیمت کالاهای قابل مبادله ثابت میماندیاتغییر چشمگیری نخواهدداشت.اما پاسخ کالاهای غیرقابل مبادله(بویژه مسکن)به
افزایش تقاضای کل،اقزایش قیمت است.زیرانمیتوان باواردات کمبوداین نوع کالاها را جبران کرد.به این ترتیب قیمت این کالاها افزایش چیدا خواهدکرد.دروضعیت بیماری هلندی،کالاهای قابل مبادله،رقابت پذیری خودرادرعرصه جهانی وحتی داخلی به میزان زیادی از دست میدهندودرمقابل،انگیزه تولید کالاهای غیر قابل مبادله بالامیرود.
تامين مسکن مناسب براي شهروندان، کنترل بازار مسکن و نظارت بر قيمت‌ها از وظايف اصلي دولت‌ها است. مطابق اصول 2، 31 و 43 قانون اساسي، تامين مسکن متناسب با نياز شهروندان از وظايف اصلي
دولت شمرده شده است، به گونه‌اي که تامين مسکن مناسب در اصل 43 يکي از مولفه‌هاي اصلي استقلال اقتصادي و… شمرده شده است.
براي تحقق اين اهداف، دولت‌ سياست‌هايي را جهت ساماندهي بازار مذکور اتخاذ مي‌کند. طي دهه‌هاي اخير با افزايش جمعيت و رشد صنعتي کشور، مهاجرت به سوي شهرها، افزايش جمعيت شهري و کاهش بعد خانوار، تامين مسکن مناسب براي خانوارها با مشکلات عديده‌اي موجه شده است.
دوره‌هاي رکود و رونق تورمي ‌و افزايش بي رويه قيمت مسکن و زمين و متعاقب آن اجاره‌بها و تبديل تقاضاي موثر به تقاضاي غير موثر، گواه مطلب فوق است. در همين حال طي ماه‌هاي گذشته شاهد افزايش ناگهاني و شديد قيمت مسکن و اجاره‌بها بوده‌ايم. تحليل صحيحي از وضعيت بازار و شناخت
درست از عوامل تاثير‌گذار و ميزان تاثير‌گذاري هر يک در بازار مذکور، مي‌تواند ما را در تحليل آينده بازار و پيش‌بيني وضعيت آينده کمک کند.(عموزاده ، 1390)
بررسي علل گراني مسکن و به تبع آن اجاره‌بها از دو منظر قابل بررسي است، از يک سو مي‌توان عوامل تاثير‌گذار خارج از بازار (‌عوامل «برون‌زا») بر بازار مسکن را بررسي کرده و از سوي ديگر عوامل داخلي (‌عوامل «درون‌زا») موثر بر بازار مذکور را مورد تحليل قرار داد.
6-1- عوامل تاثير‌گذار «برون‌زا»بررسي عوامل بيروني تاثير‌گذار بر بخش مسکن از اين جهت حائز اهميت است که مي‌توان با شناخت صحيحي از اين عوامل، ميزان و نحوه تاثيرپذيري بازار مسکن را سنجيده و متناسب با آن راه‌حل‌هاي مناسب را ارائه داد. عدم تخصيص بهينه منابع مالي موجود به توليد مسکن در کشور به خوبي نمايان است که منابع مالي موجود- اعم از دولتي و غير دولتي – جهت فعال سازي و توسعه تمامي‌بخش‌هاي اقتصادي کشور به‌رغم افزايش در آمدهاي نفتي، ناکافي و محدود است.
بنابراين لزوم برنامه‌ريزي و اولويت‌بندي بخش‌هاي اقتصادي کشور نزد برنامه‌ريزان از اهميت ويژه‌اي برخوردار است تا با تخصيص بهينه منابع مالي موجود، بتوان مشکلات اقتصادي کشور را رفع کرد. در اين ميان به دليل عدم وجود چنين ديدگاهي در نزد برنامه ريزان اقتصادي کشور، منابع به تمامي‌بخش‌هاي اقتصادي اختصاص مي‌يابد که بازدهي لازم را نداشته و منجر به اتلاف آنها مي‌شود.
در صورت تحقق فرض فوق منابع محدود با اولويت بخش مسکن منجر به توليد و افزايش عرضه و کاهش قيمت آن در بازار خواهد شد که در اين صورت «سهم هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار» که بيش از 30‌ درصد از آن را به خود اختصاص داده است، کاهش پيدا خواهد کرد.
البته قابل اشاره است که افزايش منابع بخش مسکن به تنهايي به معناي افزايش توليد مسکن به همان نسبت نخواهد بود، علت اين امر به شرايط فعلي بازار مسکن بر مي‌گردد که در ادامه خواهد آمد. همچنين در کشور‌هاي تک محصولي همچون ايران که متکي بر در آمدهاي نفتي هستند، در صورت اتخاذ تصميمات نادرست، افزايش نامناسب نقدينگي که به سبب افزايش در آمدهاي نفتي صورت مي‌پذيرد منجر به تورم شديد در قيمت اکثر کالاها مي‌شود. (سعیدی ، 1390)
اين تورم ممکن است در اقلام تجاري، مصرفي و… به وسيله اهرم‌هاي مختلف همچون واردات کنترل شود اما در کالا‌هاي غير منقول همچون زمين، ساختمان و برخي خدمات به دليل خصوصيات ذاتي آنها (‌محدوديت در غير منقول بودن، غير تجاري بودن، عدم قابليت واردات و…) تورم نه تنها بر طرف نشده بلکه شدت نيز خواهد يافت، از طرفي، عوامل توليد نيز به سمت اين کالاها جهت دهي شده و ورود سرمايه‌هاي غير حرفه اي و سرگردان، سبب سوداگري و واسطه گري در آنها مي‌شود و اين‌گونه کالاها به ويژه زمين و مسکن را از يک کالاي مصرفي به يک کالاي سرمايه‌اي پربازده تبديل خواهد
کرد و در نهايت سبب تخصيص غير بهينه عوامل توليد و بروز عدم تعادل در تعاملات اقتصادي خواهد شد.
البته قابل ذکر است که نشانه‌هايي از تحقق «بيماري هلندي» در بخش مسکن نمايان شده است، بدين معنا که کالاي مصرفي مسکن به يک کالاي سودآور و سرمايه اي تبديل شده است. همان‌طور
که ذکر شد، خانه و مسکن يک کالاي مصرفي بادوام است و بايد براساس توليد و عرضه متناسب با تقاضا به تعادل قيمت برسد، اما به دليل تبديل شدن به يک کالاي سرمايه اي، به راحتي توسط
عرضه‌کننده قيمت آن افزايش مي‌يابد و متقاضي نيز به دليل نياز به آن، در هر صورت تن به قيمت عرضه شده خواهد داد و چون اين تقاضا به دليل تصور متقاضي از افزايش حتمي‌ و چند باره قيمت در
آينده «فوري»برخوردارخواهدبود، با وجود شکل‌گيري بازار، بيماري هلندي در آن اتفاق مي‌افتد که نوعي «شکست بازار» است.
با اين توضيحات، بخش غير دولتي توانايي لازم را براي ايجاد تعادل در بخش مسکن نداشته و ساز و کار بدون ضابطه بازار نمي‌تواند بدون حضور و نظارت دولت، فاصله عميق ايجاد شده بين عرضه و
تقاضا را کم کند. از اين رو حضور دولت در بخش مسکن و در عرصه حاکميت و مالکيت ضروري بوده و بايد در مهار بحران ايجاد شده ناشي از «شکست بازار»، با اهرم‌هاي خود وارد عمل شود.
در عين حال، بازارهاي اصلي اقتصاد کشور را مي‌توان به «زمين و مسکن»، «کالاهاي بادوام»، «طلا و سکه»، «ارز» و «بازارهاي سرمايه (‌بورس)» تقسيم کرد. از ميان بازارهاي مذکور، دولت به دليل دارا
بودن منابع معتنابهي از ارز و پشتوانه بالاي طلا، توان مهار و کنترل دو بازار اصلي «ارز» و «طلا و سکه» را دارد.
از سوي ديگر سياست دولت مبني بر کاهش قيمت و افزايش توليد کالاهاي بادوام – مانند خودرو و… است، بنابراين جذابيت‌هاي اين بازار طي سال‌هاي اخير به طور قابل ملاحظه‌اي کاهش پيدا کرده و خواهد کرد. در اين صورت دو بازار «سرمايه (‌بورس)» و «زمين و مسکن» است که مي‌تواند هدف‌هاي
آتي جريان نقدينگي باشد. در شرايط کنوني به دليل سابقه نامطمئن بازار سرمايه، اين بازار از جذابيت کمتري برخوردار است، بنابراين تنها بازاري که با سابقه اطمينان آور، مي‌تواند جريان نقدينگي
سرگردان در جامعه را به خود جذب کند بازار زمين و مسکن است که متاسفانه اين بازار به دليل عدم وجود ساز و کار مناسب، مستعد سوداگري و دلالي است.
در شرايط کنوني اگر دولت اقدام به اتخاذ سياست‌هاي اصولي در بخش زمين و مسکن کند همچون اتخاذ سياست طرف عرضه به جاي تحريک بازار از ناحيه تقاضا و حذف مالکيت واسط زمين (‌يکي بودن سازنده و مالک) در پروژه‌هاي ساخت انبوه مسکن و… تهديد ورود سرمايه‌ها به اين بخش به
راحتي تبديل به فرصت و منجر به افزايش توليد مسکن مي‌شود. اين در حالي است که در شرايط کنوني که نمونه آنها در دهه‌هاي قبلي تجربه شده است ورود نقدينگي به اين بازار نه تنها منجر به
افزايش توليد به نسبت مذکور نخواهد شد بلکه منجر به افزايش شديد قيمت زمين و مسکن گردیده است.(دنیامالی ، 1391)
6-2عوامل تاثير‌گذار «درون‌زا»علاوه بر عوامل بيروني، بازار مسکن متاثر از عوامل گوناگون دروني است. شرح مهم‌ترين عوامل تاثير‌گذار بر اين بخش در ادامه آمده است و به نحوه و ميزان تاثير‌پذيري آنها اشاره شده است. به گفته
کارشناسان در کشور حدود 6/1‌ميليون خانوار فاقد مسکن و مستقل و 5/1‌ميليون خانوار فاقد مسکن مناسب با حداقل امکانات هستند.
اين در حالي است که با توجه به هرم سني جمعيت کشور و رسيدن پيک جمعيت جوان کشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نياز به مسکن، سالانه ساخت 700‌ هزار واحد مسکوني که براساس پيش‌بيني‌ها تا سال 1390 به مرز 930‌ هزار نفر نيز خواهد رسيد در کشور ضروري است.
اين بدين معناست که براي اصلاح وضع موجود، بايد تا 10 سال آينده با احتساب نرخ استهلاک 30‌درصد، سالانه 4/1‌ميليون واحد مسکوني ساخته شود. تا به موجودي مسکن کشور، سالانه يک‌ميليون واحد اضافه شود. با اين وجود براساس آمار وزارت مسکن بالاترين ميزان عرضه مسکن مربوط به سال 1382 و حدود 700‌ هزار واحد مسکوني بدون احتساب واحدهاي تخريب شده بوده است.
در واقع آمار و ارقام فوق نشان از کاهش بعد خانوار طي ساليان آتي دارد و اين در حالي است که پديده مهاجرت، عاملي مضاعف بر افزايش تقاضا در اين بخش شده است. در اين ميان، «مسکن» در نهايت يک کالاي مصرفي است. بدين معني که در توليد کالاي مذکور، زنجيره‌اي از نهاده‌هاي واسطه‌اي در يک چرخه اقتصادي فعال بوده‌اند اما خود مسکن ماحصل چرخه مذکور است و به عنوان نهاده واسطه‌اي براي توليد کالاي ديگري مورد استفاده واقع نخواهد شد.
بنابراين اگر در شرايطي از اقتصاد، مسکن از کالاي مصرف به کالاي سرمايه‌اي و سوداگرانه تبديل شود بدين معني خواهد بود که براي خريد کالايي که توليد شده، نقدينگي بيشتري را بايد پرداخت و يک کالا با چند بار‌ دست به دست شدن به افزايش قيمت قابل ملاحظه‌اي دست پيدا خواهد کرد که در اين شرايط سوداگري و دلالي بر بازار فوق حاکم شده و سرمايه‌هايي که به هدف افزايش سود وارد بازار مي‌شوند به مانند عوامل تعيين‌کننده اصلي بازار به ايفاي نقش مي‌پردازند.
از عوارض سرمايه‌اي شدن مسکن، وجود پديده خانه‌هاي خالي است. بدين معني که مالکان به اميد افزايش قيمت مسکن و به تبع آن افزايش نرخ بازگشت سرمايه، خانه‌هاي خود را به‌رغم وجود نياز در بازار نمي‌فروشند. براي مقابله با چنين رفتاري بايد با استفاده از ابزارهاي سياستي و بدون مداخله مستقيم، هزينه نگهداري خانه‌هاي خالي براي مالکان را به گونه‌اي افزايش داد که خانه‌هاي موجود وارد بازار مسکن شوند.
يکي از موثرترين روشها اخذ ماليات سنگين بر خانه‌هاي خالي است. با استفاده از اين روش، مالکان خانه‌هاي خود را به بازار عرضه کرده که در نهايت منجر به افزايش عرضه مسکن و کاهش قيمت آن خواهد شد. با نگاهي به وضعيت مسکن در 40 سال اخير، به خوبي نمايان است که بخش ساختمان و مسکن کشور همواره شاهد دوره‌هاي رکود و رونق تورمي‌بوده است. (سعیدی ، 1390)
واکاوي عوامل تاثير‌گذار نمايان مي‌سازد که به دليل مستعد بودن بازار مذکور و عدم وجود مکانيزم‌هاي مناسب جهت کنترل بازار، با ورود تقاضاهاي سرمايه اي و ايجاد انتظارات غير عقلايي در بازار، دوره رونق تورمي‌شروع و با افزايش شديد آن دوره رکود و خروج سرمايه‌هاي سرمايه‌اي را به دنبال خواهد داشت. ادامه فرآيند مذکور در دوره‌هاي رکود و رونق نشان مي‌دهد که نسبت حضور تقاضاي سرمايه‌اي و سوداگرانه در اين بازار افزايش قابل ملاحظه‌اي پيدا کرده است.
سهم تقاضاي سرمايه‌اي در اين بخش در سال 1376، حدود 38‌درصد بوده که در سال 1381 به 58‌درصد افزايش يافته و در مقابل، سهم تقاضاي مصرفي تقاضاي واقعي موثر در سال 1376، از 62‌درصد به 42‌درصد کاهش و در نتيجه تقاضاي غير موثر به صورت چشمگيري افزايش يافته است.
عامل اصلي ايجاد و تشديد حلقه رکود و رونق، مجموعه سياست‌هاي حاکم در اين بازار يعني اتکا صرف به ساز و کار بازار و عدم حضور دولت در بخش عرضه مسکن، تحريک بازار از ناحيه تقاضا با تخصيص و افزايش سقف وام‌هاي خريد مسکن و فروش زمين‌هاي دولتي و کاهش مداخله مستقيم دولت در بازار زمين و آزاد سازي بازار آن است.
عملکرد اين تحريک به گونه‌اي است که بازار را با فشار تورمي‌ از رکورد خارج مي‌کند زيرا با تخصيص و افزايش سقف تسهيلات بانکي، تقاضاي خريد مسکن افزايش مي‌يابد و با رونق نسبي حاصل از اين افزايش تقاضا، تقاضاي سرمايه‌اي به اين بخش وارد شده و از آنجا که زمين از عناصر اصلي تشکيل دهنده قيمت مسکن است، اين پديده، افزايش تقاضا براي زمين وبه تبع آن افزایش قیمت زمین را به دنبال دارد.
افزايش تقاضا در بازار زمين باعث بالا رفتن قيمت زمين شده و از آنجا که زمين جزءجدايي‌ناپذير مسکن است، قيمت مسکن نيز افزايش مي‌يابد. بنابراين عامل اصلي تورمي‌بودن اين بخش در زمان رونق را مي‌توان افزايش قيمت زمين در اين دوران دانست.
در ادامه به دليل افزايش شديد قيمت مسکن و کاهش قدرت خريد، تقاضاي مسکن کاهش مي‌يابد. با کاهش تقاضاي مسکن و به تبع آن خارج شدن سرمايه‌هاي سرگردان از اين بخش، رکود بر اين بخش حاکم شده و به دليل ارتباط وسيع پسين و پيشين مسکن با ساير بخش‌هاي اقتصادي، اين رکود به اقتصاد ملي نيز سرايت مي‌کند. نکته قابل توجه اينکه با تکرار هر دور از اين حلقه بسته، به دليل افزايش شديدتر قيمت زمين و مسکن، رکود به وجود آمده طولاني‌تر و شديد تر خواهد بود که رکود طولاني فعلي شاهد اين مدعا است و براي ايجاد رونق از طريق تحريک بازار از ناحيه تقاضا، نياز به تخصيص و افزايش وام بانکي، به مراتب بيشتر از گذشته خواهد بود که به دليل عدم توانايي و کمبود منابع مالي عملا غير ممکن است. (سعیدی ، 1390)
طي دهه اخير به‌رغم افزايش متناوب وام خريد مسکن، سهم اين وام از قيمت نهايي مسکن کاهش يافته است که اين نکته مويد ناکارآمدي سياست افزايش مقداروام و ايجاد رونق در بخش مسکن از طريق تحريک تقاضا است. در عين حال، زمين به عنوان مهم‌ترين دارايي حقيقي، داراي بازاري است که با تعامل خريداران و فروشندگان در آن، قيمت آن مشخص مي‌شود و براساس اين قيمت، تخصيص زمين به کاربردهاي مختلف صورت مي‌پذيرد. اين بازار داراي ويژگي‌هايي است که آن را از ديگر بازارها متمايز مي‌سازد.
از جمله اين ويژگي‌ها اين است که در بازار زمين، اعمال حقوق مالکيت به صورت مطلق هم مخرب و هم امکان‌ناپذير است و شفافيت در تعريف اين حقوق موجب کاهش هزينه‌هاي اجرايي و کارآمدتر شدن بازار مي‌شود. همچنين با دوام بودن زمين موجب مي‌شود که در گذر زمان، اعمال حق مالکيت، هزينه چنداني براي مالک نداشته باشد. از سوي ديگر وجود خاصيت ساختاري رانت در بازار زمين موجب مي‌شود که قيمت زمين به وسيله قدرت انحصاري مالکان تعيين شود.
به نظر مي‌رسد براساس ويژگي‌هاي ذاتي بازار زمين که به بعضي از آنها اشاره شد و دلايل ديگري که منجمله وجود اثرات مثبت و منفي بروني آن، تقسيم نابرابر قدرت بازار زمين در ميان کارگزاران

متن کامل پایان نامه ها در 40y.ir

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *