پژوهش علمی های ارشد - دانلود پژوهش ایرانداک

متن کامل پایان نامه را در سایت منبع fuka.ir می توانید ببینید

مسکن یکی از بخشهای مهم اقتصاد ایران است که وضعیت آن برای همه مردم مهم است.بررسی روند تاریخی نشان میدهدکه افزایش قیمت مسکن شباهتی به افزایش قیمت عموم کالاها ندارد .فلذا در این تحقیق سعی بر این خواهد شد که تا جای ممکن عوامل و متغیرهای موثر بر نوسان قیمت مسکن در شهر بندرعباس ،ابتدا شناسایی گردد سپس تحلیل ونحوه تاثیر عوامل فوق بروضعیت قیمت مسکن موردارزیابی قرار گیردودرانتها مدلی برای ارزیابی شرایط موجود از لحاظ ارزش سرمایه گذاری دربخش مسکن درآن بازه زمانی برای مخاطب ارائه گردد.
اهمیت و ضرورت انجام تحقیق:مسکن یکی از بخشهای مهم اقتصاد ایران است که وضعیت آن برای همه مردم مهم است , در سطح اقتصاد کلان نیز بخش مسکن معمولا بیش از 40 % از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص سالانه و 5% تولید ناخالص داخلی را به خوداختصاص میدهد. بیش از 120 رشته صنعتی با این بخش در ارتباط است و رونق یا رکود آن تاثیر مهمی در کل اقتصاد کشور بر جای میگذارد بخش عرضه مسکن وابستگی کمی به واردات دارد و از طرف دیگر نیازمند نیروی انسانی با مهارت و تحصیلات متوسط و حتی اندک است ,فرایند تولید محصول در آن میان مدت و حتی کوتاه مدت است و در مقایسه با سرمایه گذاریهای صنعتی با سرمایه اندک نیز امکان تولید مسکن وجود دارد در حدود 11% ازنیروی فعال کشور در این حوزه یا صنایع وابسته به آن مشغول بکارند و در حدود 35% سبد هزینه خانوار ایرانی نیز مربوط به مسکن است باتوجه به اهمیت بالای بخش مسکن میتوان از زوایای گوناگون آنرا بررسی نمود در نهایت باید به این نکته توجه شود که عمده سرمایه گذاری در مسکن توسط بخش خصوصی صورت میگیرد و بصورت تاریخی این بخش ،خصوصی ترین نهاد اقتصاد کشور بوده است تا چندی پیش حضور دولت در بازار مسکن محدود به سیاست گذاری , جهت دهی تسهیلات , ارائه زمین و مانند آن بوده است پروژه مسکن مهر در جهت تغییر روند فوق در سالهای اخیر شکل گرفته است لذا در برخی موارد به منظور دستیابی به تحلیل مناسب نیازمند بررسی سیاستهای تاثیر گذار دولت بر این حوزه خواهیم بود.
-تعریف سرمایه ثابت ناخالص سالانه: سرمایه‌ی ثابت ناخالص‌ عبارت‌ است‌ از ارزش‌ کل‌ تحصیل‌ دارایی‌های‌ ثابت‌ توسط‌ تولیدکنندگان‌ منهای‌ فروش‌ یا انتقال‌ رایگان‌ دارایی‌های‌ ثابت‌ درطول‌ یک‌ دوره‌ی‌‌ حسابداری‌ معین‌، به‌ اضافه‌ی‌ ارزش‌ آنچه‌ که‌ توسط واحدهای‌ نهادی‌ به‌ارزش‌ دارایی‌های‌ ثابت‌ تولید نشده‌، اضافه‌ شده‌ است‌. دارایی‌های‌ ثابت‌، دارایی‌های‌ ملموس‌ و غیرملموسی‌ هستند که ‌از یک‌ جریان‌ تولید به‌ عنوان‌ ستانده‌ بدست‌ آمده‌ و به‌ طور مستمر و مداوم‌ در فرایند تولیدات‌ دیگر برای‌ دوره‌ی‌ زمانی‌ بیشتر از یک‌سال‌ به‌کارگرفته‌ می‌شوند. بدین‌ ترتیب‌ دارایی‌های‌ ثابت‌ به‌ دو دسته‌ کلی‌ دارایی‌های‌ ثابت‌ ملموس‌ و دارایی‌های‌ ثابت‌ غیرملموس‌ تقسیم‌ می‌شوند.
تعریف تولید ناخالص داخلی:مجموعه ارزش پولی کل کالاها و خدمات نهایی شده در درون مرزهای کشور در یک سال معین.(جمع ارزش افزوده یک سال مالی)
اهداف تحقیق:هدف علمی این تحقیق تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس می باشد.
اهداف فرعی:ما هدف مشخصی را برگزیده ایم. هدف ما بررسی تابع تقاضای مسکن از نگاه سرمایه گذاری فردی ، شرکتهای سرمایه گذاری ، انبوه سازان و سایر فعالان مسکن در بخش عرضه و تقاضا میباشد تا بهترین استراتژی را برای حضور و سرمایه گذاری و خروج از بازار و یا عدم حضور در آن با هدف کسب بهترین
بازدهی برای سرمایه گذار و یا خریدار مصرفی از یک سو و عرضه کننده از سوی دیگر تدوین نماییم .می خواهیم با دید واقع بینانه میزان بازدهی از سرمایه گذاری در بخش مسکن ایران که بصورت
تاریخی بدست آمده است را بررسی نموده تا شاید بتوانیم روندی را برای سالهای آتی پیش بینی نماییم. بر این اساس با نگاه بر عوامل درونی و بیرونی تاثیر گذار بر این حوزه مکانیزم تحولات بازار
مسکن مورد تحلیل قرار میگیرد و تلاش میگردد در اکثر تحلیلها از دو جنبه کیفی و کمی استفاده شودهمچنین بر اساس شناسایی عوامل تاثیر گذار و بررسی وضعیت فعلی آنها و مخصوصا با در نظر
گرفتن تحولات ناشی از مسکن مهر و هدفمند سازی یارانه ها تلاش خواهد شد , تحولات آتی بازار مسکن در بازه زمانی دو سال آینده تا حد ممکن تحلیل و پیش بینی شود. تحلیل عوامل تاثیر گذار
این قدرت را به خواننده خواهد داد که در آینده با پیگیری و بروزرسانی وضعیت این عوامل که بعضا در حال تغییرند تحلیل صورت گرفته را بروز و تصحیح نماید.
هدف کاربردی:نتایج و یافته های این تحقیق می تواند برای برنامه ریزان بخش مسکن در شهرستان بندرعباس مفید واقع شود.
سوالات تحقیق:-آیا پیش فروش مسکن در رکود مسکن تاثیر گذار است ؟
-آیانوسانات قیمت طلا و ارز در رکود مسکن تاثیر گذار است ؟
-آیا بین میزان تقاضای خریدیااجاره مسکن و رکود مسکن رابطه وجود دارد؟
-آیا بین پیش فروش مسکن و رکود مسکن رابطه وجود دارد؟
-آیا بین سیاست مالی دولت (تورم – اعطای تسهیلات – هدفمندی یارانه ها )و رکود مسکن رابطه وجود دارد؟
فرضیه های تحقیق:-بین متغیرهای کلان اقتصادی (نرخ ارز –نرخ بهره –نقدینگی –درآمدملی –نفت) وقیمت مسکن ارتباط وجود دارد.
-بین سیاست مالی دولت وقیمت مسکن ارتباط وجود دارد

متن کامل در سایت امید فایل 

-بین (پیش فروش-نرخ اجاره ورهن)و قیمت مسکن ارتباط وجود دارد.
فصل دوممبانی نظری و سوابق تحقیقمقدمه:مسکن یکی از بخشهای مهم اقتصاد در تمام کشورهاست و به همین دلیل توجه زیادی را هم در مطالعات اقتصادی و هم از سوی نهادها و سیاست گذاران به خود جلب کرده است. بازار مسکن یکی از پرنوسانترین بخشهای اقتصاد است و نوسانات آن میتواند باعث نوسان بخشهای دیگر اقتصادی شود.
در چند سال اخیر ، بازار دارایی ها در ایران به طور چشمگیری گسترش یافته است. رشد بالای نقدینگی و ایجاد تقاضای قابل توجه برای برخی دارایی ها موجب افزایش سریعتر قیمت آنها شده است و این افزایش قیمت در مورد داراییهایی نظیر ساختمان و مسکن که از ضریب اطمینان بالاتری برخوردار هستند، بیشتر بوده است.ضمنا مسکن یک کالای مصرفی است که علی رغم دیگر هزینههای خانوار جایگزینی ندارد. بر اساس آمارهای مرکز آمار ایران سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار بیش از 30 درصد است. این سهم در کلانشهرها به بیش از 40 درصد و برای دهکهای درآمدی متوسط به پایین گاه تا 100 درصد از درآمد شغل ثابت سرپرست خانوار را به خود اختصاص میدهد. یعنی در حال حاضر میانگین سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در ایران بین 28 تا 32 درصد است. بنابراین خانوارهای ایرانی به طور متوسط دو برابر شاخص جهانی بابت تامین مسکن هزینه پرداخت می‌کنند.(مودتی ، 1390)
قیمت مسکن و اهمیت آن:در بین اجزای آمیزه بازاریابی، قیمت تنها عاملی است که موجب ایجاد درآمد می‌شود. همچنین قیمت انعطاف‌‌پذیرترین عامل آمیزه بازاریابی شناخته می‌شود چراکه می‌توان به سرعت آنرا تغییر داد. اگرچه رقابت بر سر قیمت یکی از مسائل عمده‌رقابتی است که شرکتها با آن روبه‌رو می‌شوند، اما بسیاری ار شرکتها نمی‌توانند این مسئله را به شیوه‌ای مناسب حل کنند. با همتراز شدن‌ کیفیت‌ کالاهای‌ شرکتهای‌ متفاوت‌ و تشدید رقابت، عنصر قیمت‌ به‌ یکی‌ از مهمترین‌ عوامل‌ موثر بر حفظ‌ و جذب‌ مشتریان‌ و وفاداری‌ و رضایت‌ آنها تبدیل‌ شده‌ است. این‌ امر امروزه‌ به ‌دلیل‌ گسترش‌ روزافزون‌ ارتباطات علی الخصوص اینترنت‌ وفضاهای مجازی بیشتر مصداق‌ پیدا می‌کند.(سعیدی ، 1390)
تعریف قیمت‌گذاری ملک : ‌‌ قیمت از نظرلغوی یعنی سنجش، ارزیابی، اندازه و معیار. قیمت در بازار عبارت است از ارزش مبادله‌ای کالا و خدمت که به صورت واحد پول بیان می‌شود.
بر این اساس ‌قیمت‌گذاری ملک ‌ به‌طور ساده‌ یعنی‌ تعیین‌ قیمت‌ برای‌ کالا یا خدمت‌. قیمت‌گذاری ملک ‌ فعالیتی‌ است‌ که‌ باید تکرار شود و فرآیندی‌ مداوم‌ و پیوسته‌ است. این‌ تداوم‌ ناشی‌ از تغییرات‌ محیطی‌ و عدم‌ ثبات‌ شرایط‌ بازار است‌ که‌ لزوم‌ جرح‌ و تعدیل‌ قیمت‌ را ایجاد می‌کند. (سعیدی ، 1390)
اهداف قیمت گذاری:بطور کلی اهدافی که شرکتها از قیمت‌گذاری ملک  دنبال می‌کنند به پنچ گروه زیر تقسیم می‌شوند:1- حفظ بقاء و ادامه حیات
این هدف برای شرکتهایی مناسب است که با ظرفیت مازاد، رقابت شدید و تغییرات دائمی مصرف کنندگان دچار مشکل شده‌اند. چنانچه قیمت بتواند هزینه‌های متغییر و برخی از هزینه‌های ثابت را پوشش دهد، شرکت می‌تواند همچنان به حیات تجاری خود ادامه دهد
2-به حداکثر رساندن سود فعلی
برای اینکه شرکتی بتواند سود کنونی خود را به حداکثر برساند باید تقاضا و هزینه‌های مربوط به قیمت‌های مختلف را برآورد کند و آنگاه قیمتی را انتخاب کند که بیشترین سود جاری، جریان نقدی یا بازده سرمایه را برای شرکت به ارمغان آورد. البته در صورت تاکید بیش از حد بر سود جاری و عدم توجه به اثرات ناشی از سایر متغییرهای آمیزه بازاریابی، واکنشهای احتمالی رقبا و محدودیتهای قانونی، در بلندمدت عملکرد شرکت را به مخاطره خوهد انداخت. (مولاییان ، 1391)3-به حداکثر رساندن سهم بازار
برخی شرکتها این هدف را در پیش می‌گیرند، زیرا بر این باورند که دست‌یابی به حجم فروش بیشتر باعث خواهد شد بهای تمام شده هر واحد کاهش یافته و درنتیجه در بلندمدت به سود بیشتری دست می‌یابند. به عبارت دیگر چنین شرکتهایی برای رسوخ در بازار ، قیمتهای خود را در پائین‌ترین سطح تعیین می‌کنند. این استراتژی می‌تواند در شرایط زیر مناسب باشد:· بازار بیش از اندازه نسبت به قیمت حساسیت نشان می‌دهد، در نتیجه قیمت پائین موجب رشد بازار خواهد شد.
· با کسب تجربه هزینه‌های تولید و توزیع کاهش خواهند یافت.
· قیمت پائین موجب از صحنه خارج شدن رقبا می‌شود.
4-کشیدن عصاره بازار
برخی از شرکتها ترجیح می‌دهند قیمت‌ها را در سطح بالا تعیین کنند و بدین وسیله عصاره بازار را بکشند. شرکتها در شرایط زیر می‌توانند به این هدف دست یابند:
- وجود تعداد زیاد خریدار و بالا بودن میزان تقاضا در بازار
- بهای بالای تمام شده هر واحد محصول که در حجم اندک تولید می شود، بدان اندازه زیاد نباشد که شرکت ناگزیر شود از برخی از مزایای ناشی از تحمیل کردن محصولات با قیمت بالا بر بازار، تقاضا را از دست بدهد.
- تعیین قیمت اولیه در سطح بالا باعث جلب توجه شرکتهای رقیب به بازار نشود.- تعیین قیمت در سطح بالا این تصور را در ذهن خریداران ایجاد کند که شرکت و محصولات آن نسبت به رقبا در سطحی بالاتر قرار دارد. (سعیدی ، 1390)
5-  پیشرو شدن از نظر کیفیت
شرکتهایی که هدف آنها عرضه محصولات باکیفیت بالا است و می‌خواهند از این نظر در بازار پیشرو شوند، محصولاتی برتر و با قیمت‌های بالاتر به بازار عرضه می‌کنند. آنها محصولاتی باکیفیت بسیار بالا به بازار عرضه می‌کنند و نیز این محصولات دارای ویژگی‌های خاصی هستند که می‌توانند منافع و مزایای بیشتری به خریداران ارائه کنند. چنین شرکتهایی می‌توانند قیمتها را در سطحی بالاتری تعیین کنند.
عوامل‌ موثر بر قیمت‌گذاری ملک
‌ ‌برای‌ قیمت‌گذاری ‌ درست‌ و رضایت‌بخش‌ ملک باید عوامل‌ موثر بر قیمت‌گذاری ‌ را شناسایی‌ کرده‌ و آنها را تنظیم‌ نمود. صاحب‌نظران‌ معتقدند , سه‌ دسته‌ کلی‌ عوامل‌ موثربر تصمیمات‌ قیمت‌گذاری ملک ‌ عبارتند از:
1- عوامل‌ سازمانی:
عواملی هستند که‌ بر قیمت‌گذاری ملک ‌ موثرند و با منابع‌ و اهداف‌ سازمان‌ سروکار دارند. مانند: چرخه‌ عمر محصول (‌PLC)، و پورتفولیوی‌ قیمت‌گذاری ملک ‌ خط‌ محصول.‌2- عوامل‌ مشتری: 
عواملی‌ هستند که‌ از طرف‌ مشتری‌ بر قیمت‌گذاری ملک ‌ موثرند زیرا بین‌ قیمت‌ و تقاضا رابطه‌ معکوس‌ وجود دارد. مانند: منافع‌ و ارزشهای‌ مشتری، تقاضای‌ ایجاد شده‌ یا ذاتی‌.3- عوامل‌ بازار: عواملی‌ هستند که‌ از طرف‌ بازار بر قیمت‌گذاری ملک ‌ موثرند. مانند: محیط‌ و رقابت‌ .(رسولی ، 1389)
مراحل قیمت‌گذاری ملک 
مرحله اول: تعیین هدف بلندمدت قیمت گذاری
در اولین مرحله باید هدف از قیمت گذاری تعیین شود. اهداف قیمت گذاری از تنوع بالایی برخوردارند که در قسمت قبل توضیح داده شده است.
مرحله دوم: تعیین میزان تقاضا
هر قیمتی منجربه ایجاد سطح متفاوتی از تقاضا می‌شود و از این رو، بر هدف‌های بازاریابی شرکت اثری متفاوت خواهد گذاشت. رابطه بین قیمت‌ها و تقاضاهای حاصل باعث می‌شود که یک منحنی تقاضا به وجود آید. برای تعیین میزان تقاضا لازم است که حساسیت تقاضا نسبت به قیمت، برآوردو
منحنی کشش تقاضا در برابر تغییر قیمت نیز مورد بررسی قرار گیرد.مرحله سوم: برآورد هزینه‌ها
در حالی که تقاضا می‌تواند سقف قیمتی را که شرکت برای محصولات خود در نظر می‌گیرد، تعیین ‌کند، هزینه‌ها ,کف قیمت را تعیین خواهند کرد. بر این اساس هر شرکتی باید قیمتی را در نظر
بگیرد که بتواند هزینه‌های تولید، پخش و فروش محصول را پوشش دهد و برای کار و ریسکی که شرکت پذیرفته، بازده معقولی ارائه کند.
مرحله چهارم: تجزیه تحلیل محصولات، قیمت‌ها و هزینه‌های شرکت رقیب
هنگامی که شرکت با توجه به تقاضای بازار، قیمت و هزینه‌هایش را برآورد می‌کند، باید هزینه‌ها و قیمت‌های شرکت‌های رقیب و واکنش آنها در برابر قیمت محصولات خود رانیز مورد توجه قرار دهد و در محاسبات خود منظور کند. (سعیدی ، 1390)
مرحله پنجم: انتخاب روش قیمت گذاری
در این مرحله باید از بین روشهای متنوع قیمت‌گذاری ملک  روش مناسب را انتخاب کرد. بطور کلی روشهای قیمت‌گذاری ملک  عبارتند از:
1-  قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای افزودن به بهای تمام شده:
در این روش که ابتدایی‌ترین روش قیمت‌گذاری ملک  نیز محسوب می‌شود، قیمت با افزودن درصدعرفی  به بهای تمام شده تعیین می‌شود. این روش تنها زمانی کارساز واقع می‌شود که قیمت تعیین شده بتواند فروش مورد انتظار را تضمین کند.
2- قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای بازده مورد نظر:
در این روش شرکت قیمتی را تعیین می‌کند که به یک نرخ بازده از سرمایه‌گذاری برسد. در اجرای این روش اگر شرکت بتواند هزینه‌ها و فروش را به صورتی دقیق برآورد کند بازده سرمایه مورد انتظار تحقق خواهد یافت. در غیر اینصورت شرکت به نتایج مورد انتظار دست پیدا نخواهد کرد.
3-  قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای ارزش مورد تصور:
در این روش، قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای پنداشت خریداران در مورد ارزش محصول و نه بر پایه بهای تمام شده آن صورت می‌گیرد. سپس با استفاده از سایر اجزای تشکیل دهنده آمیزه بازاریابی، مانند تبلیغات، تلاش می‌شود تا بر ارزش مورد تصور در ذهن مشتریان افزوده شود. در بکارگیری این روش برای محصولات جدید نیاز به تحقیقات بازار است.4- قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای ارزش:
این روش بر این پایه قرار دارد که قیمت باید نشان دهنده ارزش بالای محصول برای مشتریان باشد. در این روش شرکت باید دست به اقداماتی بزند تا بدون اینکه به کیفیت محصول لطمه‌‌ای وارد آید محصولات را با هزینه کمتری تولید کند و یا با عرضه محصول به قیمت پایین‌تر، تعداد بیشتری از مشتریان حساس به قیمت را جذب کند. این روش بیشتر در خرده فروشی‌ها مشاهده می‌شود.
5- قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای نرخ رایج:
در این روش شرکتها قیمت‌های محصولات خود را بر مبنای قیمت محصولات شرکتهای رقیب می‌گذارند. در این حالت امکان دارد شرکتی محصولات خود را همانند، بیشتر یا کمتر از قیمت شرکتهای عمده و رقیب تعیین کند. این روش هنگامی که نتوان به راحتی هزینه‌ها را محاسبه کرد یا واکنش رقبا نامشخص است بکار برده می‌شود.
مرحله ششم: انتخاب قیمت نهایی
روشهای قیمت‌گذاری ملک  مورد بحث در مراحل قبل، باعث می‌شوند که دامنه قیمت‌هایی که شرکت می‌تواند انتخاب کند محدود شود و به قیمت نهایی برسد. البته شرکت هنگام انتخاب قیمت نهایی ناگزیر است عوامل دیگر تاثیر گذار را نیز مورد توجه قرار دهد. برخی از این عوامل تاثیرگذار عبارتند از: قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای روان‌شناسی، سایر اجزای آمیزه بازاریابی تاثیرگذار بر قیمت، سیاستهای قیمت‌گذاری ملک در  شرکت و اثر قیمت بر سایررقبا.(امکانیان ، 1391)
ابزارهای سنجش قیمت مسکن:از آنجا که قیمت مسکن برای توسعه اقتصادی و مالی کشور اهمیت دارد ابزارهای دقیقی برای اندازهگیری سطح و نرخ رشد آن لازم است. تقاضا برای مسکن بر اساس دو مولفه اصلی شکل میگیرد؛ اول، میزان درآمد اجاره یا ارزش خدمات معادل آن در صورت سکونت مالک واحد مسکونی و دوم، میزان تغییرات قیمتی که دارنده واحد مسکونی انتظار وقوع آن را در آینده دارد. آحاد اقتصادی در فرایند یادگیری که در طول عمر خود از حضور در بازارهای مختلف تجربه میکنند، برای هر بازار مولفههایی را به عنوان تعیینکنندههای قیمت به ذهن سپرده و بر اساس رفتار این متغیرها انتظارات و در نتیجه تصمیمات خود را شکل میدهند. لذا در بازار مسکن که در تمامی کشورها تغییرات قیمت قابل توجهی را تجربه میکند، وجود این مکانیزم تصمیمسازی موجب بروز رفتار سوداگرانه در انتخاب موجودی دارائی مسکن توسط برخی افراد میشود. از سوی دیگر بر اساس نظریات بازارهای مالی در بسیاری از مواقع، توابع تقاضای دارائیهای مالی نسبت به قیمتها شیب صعودی مییابند، بدین معنی
که با افزایش قیمت دارائی، تقاضا برای آن افزایش مییابد. بنابراین دو نکته اساسی وجود دارد که اندازهگیری قیمت مسکن را پیچیده میکند. مطرح بودن مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای و رفتار
آحاد اقتصادی در جهت سوداگری در بازار. این دو عامل باعث می‌شود عواملی فراتر از آنچه در نظریه اقتصاد خرد به عنوان مؤلفه‌های تغییر قیمت مطرحاند بر تغییرات قیمت این بازار تأثیر گذارند.
عوامل موثر بر قیمت مسکن دو دستهاند :
1-     عوامل باتاثیرکوتاهمدت
2-     عوامل باتاثیربلندمدت
عوامل با تاثیر بلندمدت مسیر حرکت قیمتها در طول زمان را مشخص میکنند و عوامل با تاثیر کوتاهمدت باعث نوسان قیمت مسکن حول این مسیر بلندمدت و ایجاد ادوار تجاری میشوند. بررسی این ادوار، رفتار و عکس‌العمل عرضه‌کنندگان و متقاضیان در این بازار را مشخص میکند و از این
طریق میتوان تاثیر این عکس‌العمل‌ها بر تعادل بازار را پیشبینی کرد. همچنین دولت در اقتصادهایی که خود را موظف به تنظیم بازار می‌داند، می‌تواند به منظور تعدیل بازار در جهت نزدیک شدن بازار به
نقطه تعادل، سیاست‌های مناسب را اتخاذ کند. علاوه بر بررسی دورههای رکود و رونق در بازار مسکن، مطالعه روند تغییر قیمت در این بازار هم از اهمیت زیادی برخوردار است. این بررسی منجر به تعیین
عواملی میشود که اثر پایدار بر قیمت مسکن دارند. از این طریق میتوان رفتار بلندمدت قیمت در بازار مسکن را مطالعه نموده و برای اهداف بلندمدت برنامه ریزی کرد. (سعیدی ، 1390)
قیمت مسکن شامل قیمت زمین و قیمت ساخت آن (مصالح و نیروی کار) است. در ایران قیمت ساخت با نرخی مشابه نرخ تورم رشد کرده است. اما قیمت زمین مخصوصا در سالهای اخیر، رشد زیادی داشته است.
بازار مسکن به معنای قلمرویی که در آن تقاضای مؤثر و عمده تولید انبوه مسکن وجود دارد، تنها در تهران و کلانشهرهای کشور دیده میشود. نوسانات شدید قیمت مسکن ابتدا در شهر تهران صورت می پذیردو هرگونه تغییر و تحول در قیمت مسکن تهران تاثیر آنی و مستقیم در بازار مسکن سایر شهرها به خصوص 7 کلانشهر دیگر کشور خواهد می گذارد.
طبق دادههای وزارت مسکن، در سالهای اخیر قیمتها در شهرهای گران بیشتر رشد کردهاند و بنابراین انتظار داریم نابرابری قیمت زمین مسکونی در سالهای اخیر بین کلانشهرهای ایران و سایر شهرها بدتر شده باشد. احتمالا یک علت این تفاوت کم کشش تر بودن تقاضا نسبت به قیمت در این مناطق باشد و شاید علت دیگر آن به جنبه سرمایهای املاک مربوط میشود که این استفاده در شهرهای دارای خریداران ثروتمندتر توجیهپذیرتر است. یک علت دیگر میتواند تفاوت عامل محدودیت زمین در شهرهای بزرگ باشد که باعث شده است دراین شهرها رشد قیمت آن بیشتر و در شهرهای کوچک این رشد کمتر شود.
نوسانات بازار مسکن تحت تاثیر ساختار کلان اقتصادی کشور از مدل خاصی پیروی می کند. این مدل در سه دهه گذشته که الگوی اقتصاد کشور برمبنای درآمد نفت شکل گرفته و از طرف دیگر ساختار سکونتی از قالب روستایی به شهری تبدیل شده است، به طور نسبی روند ثابت و معینی رابر تحولات قیمت، تولید و سرمایه گذاری در بخش مسکن حاکم کرده است.
مطابق این الگو قیمت مسکن در یک دوره سه الی چهارساله از ثبات نسبی برخوردار می شود و تا حدودی عرضه بر تقاضا تفوق می یابد و بر بازار معاملات و سرمایه گذاری حاکم می شود. بعد از طی این دوره ابتدا در شهر تهران (به عنوان شهر پیشتاز) و به دنبال آن در سایر شهرهای بزرگ تقاضای توده وار و غیرطبیعی، وارد بخش مسکن می شود. چون عرضه مسکن در کوتاه مدت نمی تواند پاسخگوی این تقاضا باشد، قیمت مسکن به صورت جهش وار افزایش می یابد تا در آن قیمت، مازاد
تقاضا بر عرضه از بین برود. به دنبال آن افزایش در تولید و سرمایه گذاری اتفاق می افتددراین حالت همزمان با فروکش کردن تقاضا و ثبات قیمت ها شیب نمودار ثابت و به سمت پایین حرکت میکند.
این وضعیت ادامه می یابد تا سیکل دیگر در دوره زمانی بعدی یعنی حدود سه الی چهار سال دیگر اتفاق بیفتد.(امکانیان ، 1391)
در این پژوهش روند و تحولات قیمت مسکن و عوامل موثر بر آن بررسی شده اند. از جمله مهمترین نتایج، مشخص کردن روند پلکانی قیمت مسکن، اثر نقدینگی بر افزایش قیمت و برابری کلی افزایش قیمت مسکن در طول زمان با سایر قیمت ها است.
1- جایگاه بخش مسکن در اقتصاد ملی
نخست به جایگاه بخش مسکن به عنوان یکی از بخش های عمده اقتصادی و ارتباط و پیوند آن با اقتصاد کلان کشور می پردازیم. طی هر سال حدود ۲۰ الی ۳۰ درصد از سرمایه ثابت کشور در بخش
مسکن ایجاد می شود و به طور میانگین به همین نسبت از نقدینگی کل کشور در بخش مسکن مصرف می شود. سهم مسکن از اشتغال کشور به ۱۱ درصد بالغ می شود. لذا بخش مسکن رابطه
تنگاتنگ و وسیعی با سایر بخش های اقتصادی دارد و از تحولات سایر بخش ها تاثیر می پذیرد و خود بر آنها اثر قطعی می گذارد.
2- ویژگی های ساختاری بخش مسکن
برای تحلیل بازار مسکن لازم است به سه ویژگی عمده و ساختاری این بازار اشاره کنیم.این سه ویژگی عبارتند از :
1-2. رشد پلکانی قیمت مسکن
2-2. وجود نوسانات ادواری شدید در تولید مسکن
3-2. سهم بالا در سبد هزینه خانوار
تبعیت شاخص قیمت مسکن از شاخص تورم، با یک الگوی متفاوت و پلکانی است، ولی در بلندمدت شاخص تورم و شاخص قیمت مسکن به طور تقریبی با یکدیگر برابر می شوند.
الگوی تغییرات قیمتی، موضوع بسیار مهم در تحلیل بازار مسکن است که علت ها و عوامل آن به طوری که در ادامه به آن خواهیم پرداخت، در ساختار اقتصادی کلان کشور ریشه دارد، ولی آنچه مهم است اینکه این الگو و شوک های ناشی از آن، هم بر تقاضای موثر خانوار اثرات مخرب دارد و هم موجب نوسانات ادواری شدید در تولید مسکن می شود. موضوع دیگر که به عنوان ویژگی ساختاری بخش مسکن قابل ذکر است، سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار است. میانگین هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به حدود ۳۰ درصد بالغ می شود. این سهم برای گروه های کم درآمد به طور میانگین تا حدود ۴۰ درصد نیز افزایش می یابد. با وجود این سهم حتی تغییرات اندک آن می تواند فشار قابل ملاحظه ای بر سبد هزینه خانوار تحمیل کند. به طوری که فشار ناشی از۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش قیمت مسکن طی یک سال ، برای بسیاری از اقشار جامعه غیرقابل تحمل می باشد.(گرجی ، 1390)
3- عوامل موثر بر بازار مسکنبه طور کلی عوامل موثر بر بازار مسکن مانند سایر بازارها به دو بخش عوامل سمت تقاضا و عوامل سمت عرضه تقسیم می شوند ولی موضوع متفاوت در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا است. در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا خود به سه دسته تقسیم می شوند؛
الف) تقاضای واقعی مسکن (تقاضای ناشی از نیاز خانوارجهت مصرف)
ب) تقاضای سرمایه ای (تقاضای مسکن برای سرمایه گذاری وحفظ ارزش دارایی)
آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش های اقتصادی متفاوت می کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می شود تقاضای سرمایه ای مسکن است. بر این اساس لازم است این تقاضا بیشتر تجزیه و تحلیل شود. اغلب خانوارها در سبد دارایی خود اقلامی را برای آتیه نگهداری می کنند. این اقلام عبارتند از؛ زمین و مسکن، طلا، ارز، بازار سرمایه (اوراق بهادار)، سپرده های غیردیداری (سپرده های مدت دار)، سایر دارایی ها (اتومبیل، تلفن همراه و مانند اینها). افزایش نقدینگی در جامعه به طور مستقیم بر ترکیب این دارایی اثر می گذارد. بررسی چگونگی این اثر رمز اصلی تحولات قیمتی بخش مسکن را نشان خواهد داد. در ایران به ویژه طی سه دهه گذشته به علت افزایش بیش از حد نقدینگی، خصلت سرمایه ای مسکن همواره موجب تشدید نوسانات این بازار شده است.
سرمایه گذاری دربخش مسکن در غیاب بازار سرمایه(بورس واوراق بهادار) ۲۰ الی ۳۰ درصد نقدینگی جامعه را به خود اختصاص داده است. با توجه به تفکیک تقاضای اشاره شده، این نقدینگی قابل تقسیم به تقاضای مصرفی و سرمایه ای است. در سه دهه گذشته حدود ۳۴ درصد از نقدینگی وارد شده به بخش مسکن به انگیزه تقاضای سرمایه و ۶۶ درصد با هدف ارضای نیازهای مصرفی وارد بازار مسکن شده است.
ورود نقدینگی با انگیزه سرمایه یی مطابق جدول شماره 1 به طور دقیق با دوره های جهشی افزایش قیمت مسکن منطبق است.

نمودار مقایسه ای نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ تورم عمومی مقایسه روند تحول نقدینگی کل بخش مسکن، نقدینگی مربوط به تقاضای سرمایه و مصرفی نشان می دهد تقاضای مصرفی با یک روند ملایم و همواره فزاینده مواجه بوده است.(بغیر از مقطعی بین سالهای 85تا87)
در مقابل ادوار رکود و رونق در بخش مسکن مربوط به تقاضای سرمایه یی بوده است. در مجموع در شرایطی که در سطح اقتصاد کلان کشور، سیاست افزایش حجم نقدینگی اجرا می شود و بازار سرمایه کاملی نیز برای جذب آن وجود ندارد، بخش مسکن توانسته است به لحاظ ویژگی های خود تا حد قابل ملاحظه ای آن نقدینگی را به خود اختصاص دهد.به عبارت دیگر بخش مسکن در کنار نوسانات و تغییرات در متغیرهای درون بخشی، همواره با یک معضل فرابخشی مواجه بوده است و آن آثار ناشی از افزایش حجم نقدینگی است که بخش عمده آن به صورت تقاضای سرمایه ای وارد بازار مسکن می شود و آثار تورمی ایجاد می کند. انتظارات و قیمت های انتظاری در بازار مسکن و تعیین سطح قیمت ها بسیار موثر است.(رزاقی ، 1390)
عموم اقتصاددان ها عنوان میکنندکه مسکن گرفتار بیماری هلندی است. بیماری هلندی عبارتست ازرکود بخش قابل مبادله و گسترش بخش غیرقابل مبادله طی دوره رونق ناشی از تزریق درآمد نفتی یا کمک خارجی. کمبود کالاهای قابل مبادله با افزایش واردات جبران میشود بنابراین قیمت کالاهای قابل مبادله ثابت میماندی تغییر چشمگیری نخواهدداشت.اما پاسخ کالاهای غیرقابل مبادله(بویژه مسکن)به افزایش تقاضای کل،اقزایش قیمت است.زیرانمیتوان با واردات کمبود این نوع کالاها را جبران کرد.به این ترتیب قیمت این کالاها افزایش چیدا خواهدکرد.دروضعیت بیماری هلندی کالاهای قابل مبادله رقابت پذیری خودرادرعرصه جهانی وحتی داخلی به میزان زیادی از دست میدهندودرمقابل،انگیزه تولید کالاهای غیر قابل مبادله بالامیرود.
ج)تقاضای سوداگرانه:
این گروه مسکن را باهدف سرمایه گذاری کوتاه مدت(حداکثریکساله)خریداری میکنندوعموما تلاش میکنند پس ازخرید ملک،آنرا اجاره ندهندتاامکان فروش سریع وجود داشته باشد.هدف،کسب حداکثر بازدهیدردوران رشد شدیدقیمت مسکن وبهصورت کوتاه مدت میباشد.باشروع علایم رکود،این گروه
سریعا با فروش مسکن،از بازارخارج میشوند.عنوان سوداگر به نوعیسرمایه گذار حرفه ای اطلاق میگرددکه دربین بازارهای سرمایه گذاری مختلف(مسکن-بورس-ارز-طلا)در حال جابجایی سرمایه
خود است.حضور یکباره این گروه با حجم بالای منابع مالی،تورم مسکن در دوره رونق را تشدید میکند.این گروه در خرید خود چندان سختگیر نیستندومهمترین عامل برای آنها قیمت است.سوداگران
در بین سه گروهموجود،بالاترین بازدهی را از سرمایه گذاری در حوزه مسکن کسب میکنندو بیشترین نوسانات و آسیب ها را به این بخش وارد میکنند.
تحولات نرخ ارز و سهام وبهره سپرده گداری در بانک از دیگر عواملی است که بخش مسکن از آن متاثر می شود. به طور مثال انتظارات ناشی از کاهش قیمت ارز یا سهام موجب خروج سرمایه های فعال در فعالیت های مربوط به معاملات ارز و سهام و حرکت آن به سمت بخش مسکن و بالعکس می

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *