say10

819150top
319913012700
دانشگاه هرمزگان
دانشکده پردیس دانشگاهی قشم
گروه مدیریت
پایان نامه جهت اخذ درجه کارشناسی ارشد در رشته مدیریت اجرایی
عنوان :
تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس
استاد راهنما:
آقای دکتر محمد محبی
استاد مشاور:
آقای دکتر جمشیدجعفری دارابجردی
نگارش:
کامبیز کلامی
2426335144589500259524549022000 تابستان 1393
تقدیم :
چکیده:
هدف از این پژوهش تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس بوده است. جامعه اماری در این تحقیق شامل کلیه کارشناسان سازمان بنیاد مسکن در شهرستان بندرعباس می باشد. نمونه گیری به روش خوشه ای و از میان کارشناسان در ادارات تابعه ینیاد مسکن شهرستان بندرعباس انتخاب شدند. تعداد 182 کارشناس به عنوان نمونه تحقیق انتخاب شدند. تحقیق حاضر از نوع پژوهش های توصیفی و پیمایشی بوده است. از روش های آمار توصیفی و استنباطی برای تجزیه و تحلیل داده ها استفاده شد. یافته های پژوهش نشان داد که بین نوسانات نرخ ارز و رکود مسکن ارتباط وجود دارد. علاوه بر این ، یافته های پژوهش نشان داد که بین میزان تقاضا برای مسکن و رکود مسکن ارتباط وجود دارد. یافته های پژوهش نشان داد که بین نرخ رشد نقدینگی و رکود مسکن ارتباط وجود دارد. یافته های پژوهش نشان داد که بین میزان پیش فروش مسکن و رکود آن ارتباط وجود
دارد. علاوه بر این نتایج نشان داد که بین سیاست مالی دولت وقیمت مسکن ارتباط وجود دارد.
کلیدواژه ها:
قیمت مسکن ، رکود مسکن ، سیاست مالی دولت ، میزان نوسانات ارز ،
تقدیر و تشکر :
فهرست مطالب
عنوان شماره صفحه
TOC o “3-3” h z t “Heading 1,1,Heading 2,2” فصل اول کلیات تحقیق PAGEREF _Toc410640143 h 1مقدمه: PAGEREF _Toc410640144 h 2بیان مساله: PAGEREF _Toc410640145 h 3اهمیت و ضرورت انجام تحقیق: PAGEREF _Toc410640146 h 3اهداف تحقیق: PAGEREF _Toc410640147 h 5اهداف فرعی: PAGEREF _Toc410640148 h 5هدف کاربردی: PAGEREF _Toc410640149 h 5سوالات تحقیق: PAGEREF _Toc410640150 h 6فرضیه های تحقیق: PAGEREF _Toc410640151 h 6فصل دوم مبانی نظری و سوابق تحقیق PAGEREF _Toc410640153 h 7مقدمه: PAGEREF _Toc410640154 h 8قیمت مسکن و اهمیت آن: PAGEREF _Toc410640155 h 8تعریف قیمت‌گذاری ملک : ‌ PAGEREF _Toc410640156 h 9اهداف قیمت گذاری: PAGEREF _Toc410640157 h 9عوامل‌ موثر بر قیمت‌گذاری ملک PAGEREF _Toc410640158 h 11مراحل قیمت‌گذاری ملک PAGEREF _Toc410640159 h 12ابزارهای سنجش قیمت مسکن: PAGEREF _Toc410640160 h 143- عوامل موثر بر بازار مسکن PAGEREF _Toc410640161 h 18سرمایه گذاری دربخش مسکن در غیاب بازار سرمایه PAGEREF _Toc410640162 h 196-1- عوامل تاثیر‌گذار «برون‌زا» PAGEREF _Toc410640163 h 276-2عوامل تاثیر‌گذار «درون‌زا» PAGEREF _Toc410640164 h 29عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن: PAGEREF _Toc410640165 h 36نقش تسهیلات بانکی: PAGEREF _Toc410640166 h 36تاثیر رونق و رکود سایر بازارهای سرمایه گذاری بر مسکن PAGEREF _Toc410640167 h 38تغییرات قیمت نهاده های تولید PAGEREF _Toc410640168 h 39وضعیت کلان اقتصادی و تحریم ها PAGEREF _Toc410640169 h 39تردید نسبت به آینده نرخ ارز PAGEREF _Toc410640170 h 40رابطه قیمت مسکن با بازاررهن واجاره PAGEREF _Toc410640171 h 40آشنایی با شهرستان بندرعباس: PAGEREF _Toc410640172 h 411- چگونگی شکل گیری کلان شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640173 h 421-1 تحولات کالبدی شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640174 h 422-1 تحولات جمعیتی شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640175 h 463-1 بررسی روند تحولات الگوی مهاجرت در شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640176 h 464-1-بررسی و‌یژگی‌های اجتماعی مهاجران وارده به شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640177 h 48بررسی و شناخت مبدأ مهاجرین وارد شده به شهر بندرعباس از سایر استان‌های کشور طی سال‌های 85-1375 PAGEREF _Toc410640178 h 525-1-بررسی مبدأ مهاجرین وارد شده به شهر بندرعباس از سایر شهرستان‌های استان هرمزگان طی سال‌های 85-1375 PAGEREF _Toc410640179 h 546-1 پیش‌بینی جمعیت و برآورد مهاجرت در افق طرح 1405 PAGEREF _Toc410640180 h 567-1 بررسی نرخ رشد طبیعی (موالید و مرگ و میر) و میزان مهاجرت در شهرستان بندرعباس PAGEREF _Toc410640181 h 578-1-پیش‌بینی جمعیت در طرح مدیریت یکپارچه نوار ساحلی PAGEREF _Toc410640182 h 589-1-پیش‌بینی جمعیت در افق طرح جامع مسکن استان هرمزگان PAGEREF _Toc410640183 h 5910-1 پیش‌بینی و برآورد مهاجرت در طی سال‌های آتی PAGEREF _Toc410640184 h 592- تحولات اقتصادی شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640185 h 621-2 وضعیت اقتصادی و الگوی مسکن PAGEREF _Toc410640186 h 632-2 پراکندگی قیمت املاک مسکونی در شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640187 h 633-2 شناخت نقش و جایگاه ویژگی های اجتماعی، کالبدی وعملکردی محلات غیررسمی شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640188 h 644-2 جمع‌بندی و استخراج دیدگاه طرح‌های فرادست در ارتباط با اسکان کم‌درآمدها در شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640189 h 721-4-2 جمع‌بندی نگرش‌های سطح کلان و میانی PAGEREF _Toc410640190 h 722-4-2 جمع‌بندی سطح خرد PAGEREF _Toc410640191 h 74سوابق و پیشینه تحقیق: PAGEREF _Toc410640192 h 76مدل پیشنهادی تحقیق: PAGEREF _Toc410640193 h 81فصل سوم روش شناسی تحقیق PAGEREF _Toc410640195 h 82مقدمه: PAGEREF _Toc410640196 h 83روش و نوع تحقیق: PAGEREF _Toc410640197 h 84روش گردآوری اطلاعات: PAGEREF _Toc410640198 h 84ابزار گرداوری اطلاعات : PAGEREF _Toc410640199 h 84روش تجزیه و تحلیل داده ها: PAGEREF _Toc410640200 h 85فصل چهارم تجزیه و تحلیل داده ها PAGEREF _Toc410640202 h 86مقدمه: PAGEREF _Toc410640203 h 87الف) توصیف دادهها : PAGEREF _Toc410640204 h 87آزمون فرضیه های تحقیق PAGEREF _Toc410640205 h 95آزمون فرصیه2: PAGEREF _Toc410640206 h 97آزمون فرصیه3: PAGEREF _Toc410640207 h 99آزمون فرصیه4: PAGEREF _Toc410640208 h 101آزمون فرصیه5 : PAGEREF _Toc410640209 h 103فصل پنجم نتیجه گیری و پیشنهادات تحقیق PAGEREF _Toc410640211 h 106مقدمه: PAGEREF _Toc410640212 h 1075-1- تبیین نتایج تحقیق: PAGEREF _Toc410640213 h 1075-2- پیشنهادات کاربردی تحقیق: PAGEREF _Toc410640214 h 1105-2-1 پیشنهادات استخراج شده از فرضیات تحقیق: PAGEREF _Toc410640215 h 1115-2-2 پیشنهادات محقق: PAGEREF _Toc410640216 h 1115-4-پیشنهادات محقق برای تحقیقات اتی: PAGEREF _Toc410640217 h 1165-5-مشکلات تحقیق: PAGEREF _Toc410640218 h 117نتیجه گیری : PAGEREF _Toc410640219 h 118منابع فارسی: PAGEREF _Toc410640220 h 119منابع لاتین:125
فهرست جداول
عنوان شماره صفحه
TOC h z t “فهرست جداول,1” جدول شماره 1 : روند تحولات جمعیتی در شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640260 h 46جدول شماره 2: روند مهاجرت در شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640261 h 48جدول شماره 3: توزیع (نسبت درصدی) مهاجرین از نقاط مختلف در هر یک از مناطق پنج‌گانه در زمستان 1362 PAGEREF _Toc410640262 h 49جدول شماره4 : مبدأ مهاجرین وارد شده به شهر بندرعباس و استان هرمزگان طی سال‌های 85-1375 PAGEREF _Toc410640263 h 53جدول شماره 5 : مهاجران وارد شده از سایر شهرستان‌های استان هرمزگان به شهر بندرعباس طی سال‌های 85-1375 PAGEREF _Toc410640264 h 55جدول شماره 6 : میزان رشد و مهاجرت در مناطق شهری شهرستان بندرعباس سال‌های 85-1375 PAGEREF _Toc410640265 h 57جدول شماره 7 : شاخص‌های حیاتی در مناطق شهری شهرستان بندرعباس در سال 1385 PAGEREF _Toc410640266 h 57جدول شماره 8 : پیش‌بینی جمعیت شهرستان و شهر بندرعباس در افق 1405 در طرح مدیریت یکپارچه نوار ساحلی PAGEREF _Toc410640267 h 58جدول شماره 9 : گزینه‌های پیش‌بینی جمعیت افق طرح نقاط شهری شهرستان بندرعباس در طرح‌های فرادست PAGEREF _Toc410640268 h 60جدول شماره 10 : برآورد جمعیت افزوده شده در افق طرح 1405 PAGEREF _Toc410640269 h 61جدول شماره 11: پاره‌ای از شاخص‌های اقتصادی جمعیت شهر بندرعباس در مقاطع مختلف سرشماری PAGEREF _Toc410640270 h 62جدول شماره 12 : شاخص تراکم جمعیتی در محلات غیررسمی شهر بندرعباس در سال 1385 PAGEREF _Toc410640271 h 64جدول شماره 14 : برآورد جمعیت افزوده شده در افق طرح 1405 PAGEREF _Toc410640272 h 67جدول شماره 15: موقعیت محلات غیررسمی در پهنه‌بندی و معابر پیشنهادی شارمند PAGEREF _Toc410640273 h 68جدول شماره 4-1: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب جنس PAGEREF _Toc410640274 h 88جدول شماره 4-2: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب گروهای سنی و جنسیت PAGEREF _Toc410640275 h 88جدول شماره 4-3: مقایسه میزان تحصیلات پاسخگویان بر حسب جنس PAGEREF _Toc410640276 h 90جدول شماره 4-4: توزیع فراوانی کارشناسان بر حسب سابقه کار در حوزه مسکن PAGEREF _Toc410640277 h 91جدول شماره 4-5: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب میزان درامدماهیانه(تومان) PAGEREF _Toc410640278 h 92جدول شماره 4-6 : توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب میزان اگاهی از عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن PAGEREF _Toc410640279 h 93جدول شماره 4-7: ‌آزمون K-S (توزیع نرمال)برای خوبی برازندگی توزیع داده های مربوط به متغیرهای تحقیق PAGEREF _Toc410640280 h 94جدول شماره4-8:خلاصه مدل رگرسیونی PAGEREF _Toc410640281 h 95جدول شماره4-9:نتایج تحلیل واریانس PAGEREF _Toc410640282 h 96جدول شماره4-10:ضرائب PAGEREF _Toc410640283 h 96جدول شماره4-11:خلاصه مدل رگرسیونی PAGEREF _Toc410640284 h 97جدول شماره4-12:نتایج تحلیل واریانس PAGEREF _Toc410640285 h 98جدول شماره4-13:ضرائب PAGEREF _Toc410640286 h 98جدول شماره4-14:خلاصه مدل رگرسیونی PAGEREF _Toc410640287 h 99جدول شماره4-15:نتایج تحلیل واریانس PAGEREF _Toc410640288 h 100جدول شماره4-16:ضرائب PAGEREF _Toc410640289 h 100جدول شماره4-17:خلاصه مدل رگرسیونی PAGEREF _Toc410640290 h 101جدول شماره4-18:نتایج تحلیل واریانس PAGEREF _Toc410640291 h 102جدول شماره4-19:ضرائب PAGEREF _Toc410640292 h 102جدول شماره4-20:خلاصه مدل رگرسیونی PAGEREF _Toc410640293 h 103جدول شماره4-21:نتایج تحلیل واریانس PAGEREF _Toc410640294 h 104جدول شماره4-22:ضرائب PAGEREF _Toc410640295 h 104جدول 4-23 : خلاصه نتایج ازمون فرضیه‌های تحقیق PAGEREF _Toc410640296 h 105
فهرست اشکال
عنوان شماره صفحه
TOC h z t “فهرست اشکال,1” شکل 2- نقشه بندرعباس PAGEREF _Toc410640297 h 45نقشه بندرعباس PAGEREF _Toc410640298 h 54نقشه بندرعباس PAGEREF _Toc410640299 h 55جدول شماره 13 : گزینه‌های پیش‌بینی جمعیت افق طرح نقاط شهری شهرستان بندرعباس در طرح‌های فرادست PAGEREF _Toc410640300 h 66
فهرست نمودار
عنوان شماره صفحه
TOC h z t “فهرست نمودار,1″ نمودار مقایسه ای نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ تورم عمومی PAGEREF _Toc410640301 h 20نمودار شماره 4-1: گروههای سنی پاسخگو PAGEREF _Toc410640302 h 89نمودار شماره 4-2 : وضعیت تحصیلی پاسخگویان PAGEREF _Toc410640303 h 90نمودار شماره4-3 : سابقه کار کارشناسان PAGEREF _Toc410640304 h 91نمودار شماره 4-4 : میزان درامد شرکت کنندگان PAGEREF _Toc410640305 h 92نمودار شماره 4-5 : میزان اگاهی از میزان عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن PAGEREF _Toc410640306 h 93
فصل اولکلیات تحقیقمقدمه:مسکن یکی از بخشهای مهم اقتصاد ایران است که وضعیت آن برای همه مردم،مهم است.برخی از افزایش قیمتها در این حوزه خوشحال میشوند و عده ای از کاهش قیمتها،برخی از رونق وشایدعده ای از رکود.بخش عمده ای از سرمایه گذاری سالانه در تشکیل دارایی ثابت وسرمایه گذاری بلند مدت شخصی خانوارهای ایرانی ونیز بخش قابل توجهی از سرمایه گذاری در دارایی ثابت شرکت های ایرانی،مربوط به این بخش است.تورم،رکود ویا رونق مسکن توسط اکثریت مردم دنبال میشودواز جذابیت خبری خاصی برخوردار است.از سوی دیگر مبحث اجاره بها برای کسانی که سرمایه لازم برای حضور در بخش سرمایه گذاری مسکن را ندارند،اهمیت دارد.
انتظار می رود که ادامه رکود جهانی اقتصاد باعث کند شدن رشد قیمت های مسکن شود. با این حال، حتی اگر رکود اقتصادی هم برطرف شود ،در صورتی که ثروتی که به شکل سهام نگهداری می شده است یکی از عوامل تعیین کننده تقاضای مسکن باشد، قیمت های مسکن ممکن است همچنان کاهش یابد.
از آنجا که نوسانات قیمت مسکن تاثیر مستقیمی روی سطح فعالیتهای اقتصادی دارد و تواما مصرف و سرمایهگذاری را تحت تاثیر قرار میدهد، مساله رشد بالای قیمتها در سالهای اخیر توجه سیاستگذاران و اقتصاددانهای کشور را به خود جلب کرده است. با توجه به اهمیت این مساله ، در این پژوهش با رویکرد کلان به بررسی علل رشد شدید و مداوم قیمتها در بازار مسکن درکلانشهرهاوشهرهای بزرگ ایران به ویژه در شهر بندر عباس پرداخته شده است.
بیان مساله:تعیین و برآورد قیمت مسکن در مناطق شهری از اهمیت زیادی برای برنامه ریزان وتصمیم گیران برخوردار است. این برآورد به ویژه اگر بتواند سهم عوامل تاثیرگذار در ارزش املاک را به خوبی منعکس نماید، می تواند در برنامه ریزی وتصمیم گیری در بسیاری از سیاست های شهری و منطقه ای مورد استفاده قرارگیرد . از یکسو شکوفایی بخش مسکن در سرانه تولید ملی موثر بوده و افزایش اشتغال را بهمراه خواهد داشت ، از سوی دیگر افزایش وام مسکن برای خرید یا هرگونه افزایش نقدینگی موجب افزایش تورم و فاصله گرفتن سطح درآمد عمومی با هزینه خرید مسکن خواهد شد. لذا برنامه ریزی مسئولین دولتی در مهار تورم و افزایش قیمت همراه ایجاد رونق در بازار مسکن نیازمند مطالعه دقیق این موضوع میباشد. (سعیدی ، 1390)
مسکن یکی از بخشهای مهم اقتصاد ایران است که وضعیت آن برای همه مردم مهم است.بررسی روند تاریخی نشان میدهدکه افزایش قیمت مسکن شباهتی به افزایش قیمت عموم کالاها ندارد .فلذا در این تحقیق سعی بر این خواهد شد که تا جای ممکن عوامل و متغیرهای موثر بر نوسان قیمت مسکن در شهر بندرعباس ،ابتدا شناسایی گردد سپس تحلیل ونحوه تاثیر عوامل فوق بروضعیت قیمت مسکن موردارزیابی قرار گیردودرانتها مدلی برای ارزیابی شرایط موجود از لحاظ ارزش سرمایه گذاری دربخش مسکن درآن بازه زمانی برای مخاطب ارائه گردد.
اهمیت و ضرورت انجام تحقیق:مسکن یکی از بخشهای مهم اقتصاد ایران است که وضعیت آن برای همه مردم مهم است , در سطح اقتصاد کلان نیز بخش مسکن معمولا بیش از 40 % از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص سالانه و 5% تولید ناخالص داخلی را به خوداختصاص میدهد. بیش از 120 رشته صنعتی با این بخش در ارتباط است و رونق یا رکود آن تاثیر مهمی در کل اقتصاد کشور بر جای میگذارد بخش عرضه مسکن وابستگی کمی به واردات دارد و از طرف دیگر نیازمند نیروی انسانی با مهارت و تحصیلات متوسط و حتی اندک است ,فرایند تولید محصول در آن میان مدت و حتی کوتاه مدت است و در مقایسه با سرمایه گذاریهای صنعتی با سرمایه اندک نیز امکان تولید مسکن وجود دارد در حدود 11% ازنیروی فعال کشور در این حوزه یا صنایع وابسته به آن مشغول بکارند و در حدود 35% سبد هزینه خانوار ایرانی نیز مربوط به مسکن است باتوجه به اهمیت بالای بخش مسکن میتوان از زوایای گوناگون آنرا بررسی نمود در نهایت باید به این نکته توجه شود که عمده سرمایه گذاری در مسکن توسط بخش خصوصی صورت میگیرد و بصورت تاریخی این بخش ،خصوصی ترین نهاد اقتصاد کشور بوده است تا چندی پیش حضور دولت در بازار مسکن محدود به سیاست گذاری , جهت دهی تسهیلات , ارائه زمین و مانند آن بوده است پروژه مسکن مهر در جهت تغییر روند فوق در سالهای اخیر شکل گرفته است لذا در برخی موارد به منظور دستیابی به تحلیل مناسب نیازمند بررسی سیاستهای تاثیر گذار دولت بر این حوزه خواهیم بود.
-تعریف سرمایه ثابت ناخالص سالانه: سرمایه‌ی ثابت ناخالص‌ عبارت‌ است‌ از ارزش‌ کل‌ تحصیل‌ دارایی‌های‌ ثابت‌ توسط‌ تولیدکنندگان‌ منهای‌ فروش‌ یا انتقال‌ رایگان‌ دارایی‌های‌ ثابت‌ درطول‌ یک‌ دوره‌ی‌‌ حسابداری‌ معین‌، به‌ اضافه‌ی‌ ارزش‌ آنچه‌ که‌ توسط واحدهای‌ نهادی‌ به‌ارزش‌ دارایی‌های‌ ثابت‌ تولید نشده‌، اضافه‌ شده‌ است‌. دارایی‌های‌ ثابت‌، دارایی‌های‌ ملموس‌ و غیرملموسی‌ هستند که ‌از یک‌ جریان‌ تولید به‌ عنوان‌ ستانده‌ بدست‌ آمده‌ و به‌ طور مستمر و مداوم‌ در فرایند تولیدات‌ دیگر برای‌ دوره‌ی‌ زمانی‌ بیشتر از یک‌سال‌ به‌کارگرفته‌ می‌شوند. بدین‌ ترتیب‌ دارایی‌های‌ ثابت‌ به‌ دو دسته‌ کلی‌ دارایی‌های‌ ثابت‌ ملموس‌ و دارایی‌های‌ ثابت‌ غیرملموس‌ تقسیم‌ می‌شوند.
تعریف تولید ناخالص داخلی:مجموعه ارزش پولی کل کالاها و خدمات نهایی شده در درون مرزهای کشور در یک سال معین.(جمع ارزش افزوده یک سال مالی)
اهداف تحقیق:هدف علمی این تحقیق تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس می باشد.
اهداف فرعی:ما هدف مشخصی را برگزیده ایم. هدف ما بررسی تابع تقاضای مسکن از نگاه سرمایه گذاری فردی ، شرکتهای سرمایه گذاری ، انبوه سازان و سایر فعالان مسکن در بخش عرضه و تقاضا میباشد تا بهترین استراتژی را برای حضور و سرمایه گذاری و خروج از بازار و یا عدم حضور در آن با هدف کسب بهترین
بازدهی برای سرمایه گذار و یا خریدار مصرفی از یک سو و عرضه کننده از سوی دیگر تدوین نماییم .می خواهیم با دید واقع بینانه میزان بازدهی از سرمایه گذاری در بخش مسکن ایران که بصورت
تاریخی بدست آمده است را بررسی نموده تا شاید بتوانیم روندی را برای سالهای آتی پیش بینی نماییم. بر این اساس با نگاه بر عوامل درونی و بیرونی تاثیر گذار بر این حوزه مکانیزم تحولات بازار
مسکن مورد تحلیل قرار میگیرد و تلاش میگردد در اکثر تحلیلها از دو جنبه کیفی و کمی استفاده شودهمچنین بر اساس شناسایی عوامل تاثیر گذار و بررسی وضعیت فعلی آنها و مخصوصا با در نظر
گرفتن تحولات ناشی از مسکن مهر و هدفمند سازی یارانه ها تلاش خواهد شد , تحولات آتی بازار مسکن در بازه زمانی دو سال آینده تا حد ممکن تحلیل و پیش بینی شود. تحلیل عوامل تاثیر گذار
این قدرت را به خواننده خواهد داد که در آینده با پیگیری و بروزرسانی وضعیت این عوامل که بعضا در حال تغییرند تحلیل صورت گرفته را بروز و تصحیح نماید.
هدف کاربردی:نتایج و یافته های این تحقیق می تواند برای برنامه ریزان بخش مسکن در شهرستان بندرعباس مفید واقع شود.
سوالات تحقیق:-آیا پیش فروش مسکن در رکود مسکن تاثیر گذار است ؟
-آیانوسانات قیمت طلا و ارز در رکود مسکن تاثیر گذار است ؟
-آیا بین میزان تقاضای خریدیااجاره مسکن و رکود مسکن رابطه وجود دارد؟
-آیا بین پیش فروش مسکن و رکود مسکن رابطه وجود دارد؟
-آیا بین سیاست مالی دولت (تورم – اعطای تسهیلات – هدفمندی یارانه ها )و رکود مسکن رابطه وجود دارد؟
فرضیه های تحقیق:-بین متغیرهای کلان اقتصادی (نرخ ارز –نرخ بهره –نقدینگی –درآمدملی –نفت) وقیمت مسکن ارتباط وجود دارد.
-بین سیاست مالی دولت وقیمت مسکن ارتباط وجود دارد
-بین (پیش فروش-نرخ اجاره ورهن)و قیمت مسکن ارتباط وجود دارد.
فصل دوممبانی نظری و سوابق تحقیقمقدمه:مسکن یکی از بخشهای مهم اقتصاد در تمام کشورهاست و به همین دلیل توجه زیادی را هم در مطالعات اقتصادی و هم از سوی نهادها و سیاست گذاران به خود جلب کرده است. بازار مسکن یکی از پرنوسانترین بخشهای اقتصاد است و نوسانات آن میتواند باعث نوسان بخشهای دیگر اقتصادی شود.
در چند سال اخیر ، بازار دارایی ها در ایران به طور چشمگیری گسترش یافته است. رشد بالای نقدینگی و ایجاد تقاضای قابل توجه برای برخی دارایی ها موجب افزایش سریعتر قیمت آنها شده است و این افزایش قیمت در مورد داراییهایی نظیر ساختمان و مسکن که از ضریب اطمینان بالاتری برخوردار هستند، بیشتر بوده است.ضمنا مسکن یک کالای مصرفی است که علی رغم دیگر هزینههای خانوار جایگزینی ندارد. بر اساس آمارهای مرکز آمار ایران سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار بیش از 30 درصد است. این سهم در کلانشهرها به بیش از 40 درصد و برای دهکهای درآمدی متوسط به پایین گاه تا 100 درصد از درآمد شغل ثابت سرپرست خانوار را به خود اختصاص میدهد. یعنی در حال حاضر میانگین سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در ایران بین 28 تا 32 درصد است. بنابراین خانوارهای ایرانی به طور متوسط دو برابر شاخص جهانی بابت تامین مسکن هزینه پرداخت می‌کنند.(مودتی ، 1390)
قیمت مسکن و اهمیت آن:در بین اجزای آمیزه بازاریابی، قیمت تنها عاملی است که موجب ایجاد درآمد می‌شود. همچنین قیمت انعطاف‌‌پذیرترین عامل آمیزه بازاریابی شناخته می‌شود چراکه می‌توان به سرعت آنرا تغییر داد. اگرچه رقابت بر سر قیمت یکی از مسائل عمده‌رقابتی است که شرکتها با آن روبه‌رو می‌شوند، اما بسیاری ار شرکتها نمی‌توانند این مسئله را به شیوه‌ای مناسب حل کنند. با همتراز شدن‌ کیفیت‌ کالاهای‌ شرکتهای‌ متفاوت‌ و تشدید رقابت، عنصر قیمت‌ به‌ یکی‌ از مهمترین‌ عوامل‌ موثر بر حفظ‌ و جذب‌ مشتریان‌ و وفاداری‌ و رضایت‌ آنها تبدیل‌ شده‌ است. این‌ امر امروزه‌ به ‌دلیل‌ گسترش‌ روزافزون‌ ارتباطات علی الخصوص اینترنت‌ وفضاهای مجازی بیشتر مصداق‌ پیدا می‌کند.(سعیدی ، 1390)
تعریف قیمت‌گذاری ملک : ‌‌ قیمت از نظرلغوی یعنی سنجش، ارزیابی، اندازه و معیار. قیمت در بازار عبارت است از ارزش مبادله‌ای کالا و خدمت که به صورت واحد پول بیان می‌شود.
بر این اساس ‌قیمت‌گذاری ملک ‌ به‌طور ساده‌ یعنی‌ تعیین‌ قیمت‌ برای‌ کالا یا خدمت‌. قیمت‌گذاری ملک ‌ فعالیتی‌ است‌ که‌ باید تکرار شود و فرآیندی‌ مداوم‌ و پیوسته‌ است. این‌ تداوم‌ ناشی‌ از تغییرات‌ محیطی‌ و عدم‌ ثبات‌ شرایط‌ بازار است‌ که‌ لزوم‌ جرح‌ و تعدیل‌ قیمت‌ را ایجاد می‌کند. (سعیدی ، 1390)
اهداف قیمت گذاری:بطور کلی اهدافی که شرکتها از قیمت‌گذاری ملک  دنبال می‌کنند به پنچ گروه زیر تقسیم می‌شوند:1- حفظ بقاء و ادامه حیات
این هدف برای شرکتهایی مناسب است که با ظرفیت مازاد، رقابت شدید و تغییرات دائمی مصرف کنندگان دچار مشکل شده‌اند. چنانچه قیمت بتواند هزینه‌های متغییر و برخی از هزینه‌های ثابت را پوشش دهد، شرکت می‌تواند همچنان به حیات تجاری خود ادامه دهد
2-به حداکثر رساندن سود فعلی
برای اینکه شرکتی بتواند سود کنونی خود را به حداکثر برساند باید تقاضا و هزینه‌های مربوط به قیمت‌های مختلف را برآورد کند و آنگاه قیمتی را انتخاب کند که بیشترین سود جاری، جریان نقدی یا بازده سرمایه را برای شرکت به ارمغان آورد. البته در صورت تاکید بیش از حد بر سود جاری و عدم توجه به اثرات ناشی از سایر متغییرهای آمیزه بازاریابی، واکنشهای احتمالی رقبا و محدودیتهای قانونی، در بلندمدت عملکرد شرکت را به مخاطره خوهد انداخت. (مولاییان ، 1391)3-به حداکثر رساندن سهم بازار
برخی شرکتها این هدف را در پیش می‌گیرند، زیرا بر این باورند که دست‌یابی به حجم فروش بیشتر باعث خواهد شد بهای تمام شده هر واحد کاهش یافته و درنتیجه در بلندمدت به سود بیشتری دست می‌یابند. به عبارت دیگر چنین شرکتهایی برای رسوخ در بازار ، قیمتهای خود را در پائین‌ترین سطح تعیین می‌کنند. این استراتژی می‌تواند در شرایط زیر مناسب باشد:· بازار بیش از اندازه نسبت به قیمت حساسیت نشان می‌دهد، در نتیجه قیمت پائین موجب رشد بازار خواهد شد.
· با کسب تجربه هزینه‌های تولید و توزیع کاهش خواهند یافت.
· قیمت پائین موجب از صحنه خارج شدن رقبا می‌شود.
4-کشیدن عصاره بازار
برخی از شرکتها ترجیح می‌دهند قیمت‌ها را در سطح بالا تعیین کنند و بدین وسیله عصاره بازار را بکشند. شرکتها در شرایط زیر می‌توانند به این هدف دست یابند:
– وجود تعداد زیاد خریدار و بالا بودن میزان تقاضا در بازار
– بهای بالای تمام شده هر واحد محصول که در حجم اندک تولید می شود، بدان اندازه زیاد نباشد که شرکت ناگزیر شود از برخی از مزایای ناشی از تحمیل کردن محصولات با قیمت بالا بر بازار، تقاضا را از دست بدهد.
– تعیین قیمت اولیه در سطح بالا باعث جلب توجه شرکتهای رقیب به بازار نشود.- تعیین قیمت در سطح بالا این تصور را در ذهن خریداران ایجاد کند که شرکت و محصولات آن نسبت به رقبا در سطحی بالاتر قرار دارد. (سعیدی ، 1390)
5-  پیشرو شدن از نظر کیفیت
شرکتهایی که هدف آنها عرضه محصولات باکیفیت بالا است و می‌خواهند از این نظر در بازار پیشرو شوند، محصولاتی برتر و با قیمت‌های بالاتر به بازار عرضه می‌کنند. آنها محصولاتی باکیفیت بسیار بالا به بازار عرضه می‌کنند و نیز این محصولات دارای ویژگی‌های خاصی هستند که می‌توانند منافع و مزایای بیشتری به خریداران ارائه کنند. چنین شرکتهایی می‌توانند قیمتها را در سطحی بالاتری تعیین کنند.
عوامل‌ موثر بر قیمت‌گذاری ملک
‌ ‌برای‌ قیمت‌گذاری ‌ درست‌ و رضایت‌بخش‌ ملک باید عوامل‌ موثر بر قیمت‌گذاری ‌ را شناسایی‌ کرده‌ و آنها را تنظیم‌ نمود. صاحب‌نظران‌ معتقدند , سه‌ دسته‌ کلی‌ عوامل‌ موثربر تصمیمات‌ قیمت‌گذاری ملک ‌ عبارتند از:
1- عوامل‌ سازمانی:
عواملی هستند که‌ بر قیمت‌گذاری ملک ‌ موثرند و با منابع‌ و اهداف‌ سازمان‌ سروکار دارند. مانند: چرخه‌ عمر محصول (‌PLC)، و پورتفولیوی‌ قیمت‌گذاری ملک ‌ خط‌ محصول.‌2- عوامل‌ مشتری: 
عواملی‌ هستند که‌ از طرف‌ مشتری‌ بر قیمت‌گذاری ملک ‌ موثرند زیرا بین‌ قیمت‌ و تقاضا رابطه‌ معکوس‌ وجود دارد. مانند: منافع‌ و ارزشهای‌ مشتری، تقاضای‌ ایجاد شده‌ یا ذاتی‌.3- عوامل‌ بازار: عواملی‌ هستند که‌ از طرف‌ بازار بر قیمت‌گذاری ملک ‌ موثرند. مانند: محیط‌ و رقابت‌ .(رسولی ، 1389)
مراحل قیمت‌گذاری ملک 
مرحله اول: تعیین هدف بلندمدت قیمت گذاری
در اولین مرحله باید هدف از قیمت گذاری تعیین شود. اهداف قیمت گذاری از تنوع بالایی برخوردارند که در قسمت قبل توضیح داده شده است.
مرحله دوم: تعیین میزان تقاضا
هر قیمتی منجربه ایجاد سطح متفاوتی از تقاضا می‌شود و از این رو، بر هدف‌های بازاریابی شرکت اثری متفاوت خواهد گذاشت. رابطه بین قیمت‌ها و تقاضاهای حاصل باعث می‌شود که یک منحنی تقاضا به وجود آید. برای تعیین میزان تقاضا لازم است که حساسیت تقاضا نسبت به قیمت، برآوردو
منحنی کشش تقاضا در برابر تغییر قیمت نیز مورد بررسی قرار گیرد.مرحله سوم: برآورد هزینه‌ها
در حالی که تقاضا می‌تواند سقف قیمتی را که شرکت برای محصولات خود در نظر می‌گیرد، تعیین ‌کند، هزینه‌ها ,کف قیمت را تعیین خواهند کرد. بر این اساس هر شرکتی باید قیمتی را در نظر
بگیرد که بتواند هزینه‌های تولید، پخش و فروش محصول را پوشش دهد و برای کار و ریسکی که شرکت پذیرفته، بازده معقولی ارائه کند.
مرحله چهارم: تجزیه تحلیل محصولات، قیمت‌ها و هزینه‌های شرکت رقیب
هنگامی که شرکت با توجه به تقاضای بازار، قیمت و هزینه‌هایش را برآورد می‌کند، باید هزینه‌ها و قیمت‌های شرکت‌های رقیب و واکنش آنها در برابر قیمت محصولات خود رانیز مورد توجه قرار دهد و در محاسبات خود منظور کند. (سعیدی ، 1390)
مرحله پنجم: انتخاب روش قیمت گذاری
در این مرحله باید از بین روشهای متنوع قیمت‌گذاری ملک  روش مناسب را انتخاب کرد. بطور کلی روشهای قیمت‌گذاری ملک  عبارتند از:
1-  قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای افزودن به بهای تمام شده:
در این روش که ابتدایی‌ترین روش قیمت‌گذاری ملک  نیز محسوب می‌شود، قیمت با افزودن درصدعرفی  به بهای تمام شده تعیین می‌شود. این روش تنها زمانی کارساز واقع می‌شود که قیمت تعیین شده بتواند فروش مورد انتظار را تضمین کند.
2- قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای بازده مورد نظر:
در این روش شرکت قیمتی را تعیین می‌کند که به یک نرخ بازده از سرمایه‌گذاری برسد. در اجرای این روش اگر شرکت بتواند هزینه‌ها و فروش را به صورتی دقیق برآورد کند بازده سرمایه مورد انتظار تحقق خواهد یافت. در غیر اینصورت شرکت به نتایج مورد انتظار دست پیدا نخواهد کرد.
3-  قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای ارزش مورد تصور:
در این روش، قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای پنداشت خریداران در مورد ارزش محصول و نه بر پایه بهای تمام شده آن صورت می‌گیرد. سپس با استفاده از سایر اجزای تشکیل دهنده آمیزه بازاریابی، مانند تبلیغات، تلاش می‌شود تا بر ارزش مورد تصور در ذهن مشتریان افزوده شود. در بکارگیری این روش برای محصولات جدید نیاز به تحقیقات بازار است.4- قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای ارزش:
این روش بر این پایه قرار دارد که قیمت باید نشان دهنده ارزش بالای محصول برای مشتریان باشد. در این روش شرکت باید دست به اقداماتی بزند تا بدون اینکه به کیفیت محصول لطمه‌‌ای وارد آید محصولات را با هزینه کمتری تولید کند و یا با عرضه محصول به قیمت پایین‌تر، تعداد بیشتری از مشتریان حساس به قیمت را جذب کند. این روش بیشتر در خرده فروشی‌ها مشاهده می‌شود.
5- قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای نرخ رایج:
در این روش شرکتها قیمت‌های محصولات خود را بر مبنای قیمت محصولات شرکتهای رقیب می‌گذارند. در این حالت امکان دارد شرکتی محصولات خود را همانند، بیشتر یا کمتر از قیمت شرکتهای عمده و رقیب تعیین کند. این روش هنگامی که نتوان به راحتی هزینه‌ها را محاسبه کرد یا واکنش رقبا نامشخص است بکار برده می‌شود.
مرحله ششم: انتخاب قیمت نهایی
روشهای قیمت‌گذاری ملک  مورد بحث در مراحل قبل، باعث می‌شوند که دامنه قیمت‌هایی که شرکت می‌تواند انتخاب کند محدود شود و به قیمت نهایی برسد. البته شرکت هنگام انتخاب قیمت نهایی ناگزیر است عوامل دیگر تاثیر گذار را نیز مورد توجه قرار دهد. برخی از این عوامل تاثیرگذار عبارتند از: قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای روان‌شناسی، سایر اجزای آمیزه بازاریابی تاثیرگذار بر قیمت، سیاستهای قیمت‌گذاری ملک در  شرکت و اثر قیمت بر سایررقبا.(امکانیان ، 1391)
ابزارهای سنجش قیمت مسکن:از آنجا که قیمت مسکن برای توسعه اقتصادی و مالی کشور اهمیت دارد ابزارهای دقیقی برای اندازهگیری سطح و نرخ رشد آن لازم است. تقاضا برای مسکن بر اساس دو مولفه اصلی شکل میگیرد؛ اول، میزان درآمد اجاره یا ارزش خدمات معادل آن در صورت سکونت مالک واحد مسکونی و دوم، میزان تغییرات قیمتی که دارنده واحد مسکونی انتظار وقوع آن را در آینده دارد. آحاد اقتصادی در فرایند یادگیری که در طول عمر خود از حضور در بازارهای مختلف تجربه میکنند، برای هر بازار مولفههایی را به عنوان تعیینکنندههای قیمت به ذهن سپرده و بر اساس رفتار این متغیرها انتظارات و در نتیجه تصمیمات خود را شکل میدهند. لذا در بازار مسکن که در تمامی کشورها تغییرات قیمت قابل توجهی را تجربه میکند، وجود این مکانیزم تصمیمسازی موجب بروز رفتار سوداگرانه در انتخاب موجودی دارائی مسکن توسط برخی افراد میشود. از سوی دیگر بر اساس نظریات بازارهای مالی در بسیاری از مواقع، توابع تقاضای دارائیهای مالی نسبت به قیمتها شیب صعودی مییابند، بدین معنی
که با افزایش قیمت دارائی، تقاضا برای آن افزایش مییابد. بنابراین دو نکته اساسی وجود دارد که اندازهگیری قیمت مسکن را پیچیده میکند. مطرح بودن مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای و رفتار
آحاد اقتصادی در جهت سوداگری در بازار. این دو عامل باعث می‌شود عواملی فراتر از آنچه در نظریه اقتصاد خرد به عنوان مؤلفه‌های تغییر قیمت مطرحاند بر تغییرات قیمت این بازار تأثیر گذارند.
عوامل موثر بر قیمت مسکن دو دستهاند :
1-     عوامل باتاثیرکوتاهمدت
2-     عوامل باتاثیربلندمدت
عوامل با تاثیر بلندمدت مسیر حرکت قیمتها در طول زمان را مشخص میکنند و عوامل با تاثیر کوتاهمدت باعث نوسان قیمت مسکن حول این مسیر بلندمدت و ایجاد ادوار تجاری میشوند. بررسی این ادوار، رفتار و عکس‌العمل عرضه‌کنندگان و متقاضیان در این بازار را مشخص میکند و از این
طریق میتوان تاثیر این عکس‌العمل‌ها بر تعادل بازار را پیشبینی کرد. همچنین دولت در اقتصادهایی که خود را موظف به تنظیم بازار می‌داند، می‌تواند به منظور تعدیل بازار در جهت نزدیک شدن بازار به
نقطه تعادل، سیاست‌های مناسب را اتخاذ کند. علاوه بر بررسی دورههای رکود و رونق در بازار مسکن، مطالعه روند تغییر قیمت در این بازار هم از اهمیت زیادی برخوردار است. این بررسی منجر به تعیین
عواملی میشود که اثر پایدار بر قیمت مسکن دارند. از این طریق میتوان رفتار بلندمدت قیمت در بازار مسکن را مطالعه نموده و برای اهداف بلندمدت برنامه ریزی کرد. (سعیدی ، 1390)
قیمت مسکن شامل قیمت زمین و قیمت ساخت آن (مصالح و نیروی کار) است. در ایران قیمت ساخت با نرخی مشابه نرخ تورم رشد کرده است. اما قیمت زمین مخصوصا در سالهای اخیر، رشد زیادی داشته است.
بازار مسکن به معنای قلمرویی که در آن تقاضای مؤثر و عمده تولید انبوه مسکن وجود دارد، تنها در تهران و کلانشهرهای کشور دیده میشود. نوسانات شدید قیمت مسکن ابتدا در شهر تهران صورت می پذیردو هرگونه تغییر و تحول در قیمت مسکن تهران تاثیر آنی و مستقیم در بازار مسکن سایر شهرها به خصوص 7 کلانشهر دیگر کشور خواهد می گذارد.
طبق دادههای وزارت مسکن، در سالهای اخیر قیمتها در شهرهای گران بیشتر رشد کردهاند و بنابراین انتظار داریم نابرابری قیمت زمین مسکونی در سالهای اخیر بین کلانشهرهای ایران و سایر شهرها بدتر شده باشد. احتمالا یک علت این تفاوت کم کشش تر بودن تقاضا نسبت به قیمت در این مناطق باشد و شاید علت دیگر آن به جنبه سرمایهای املاک مربوط میشود که این استفاده در شهرهای دارای خریداران ثروتمندتر توجیهپذیرتر است. یک علت دیگر میتواند تفاوت عامل محدودیت زمین در شهرهای بزرگ باشد که باعث شده است دراین شهرها رشد قیمت آن بیشتر و در شهرهای کوچک این رشد کمتر شود.
نوسانات بازار مسکن تحت تاثیر ساختار کلان اقتصادی کشور از مدل خاصی پیروی می کند. این مدل در سه دهه گذشته که الگوی اقتصاد کشور برمبنای درآمد نفت شکل گرفته و از طرف دیگر ساختار سکونتی از قالب روستایی به شهری تبدیل شده است، به طور نسبی روند ثابت و معینی رابر تحولات قیمت، تولید و سرمایه گذاری در بخش مسکن حاکم کرده است.
مطابق این الگو قیمت مسکن در یک دوره سه الی چهارساله از ثبات نسبی برخوردار می شود و تا حدودی عرضه بر تقاضا تفوق می یابد و بر بازار معاملات و سرمایه گذاری حاکم می شود. بعد از طی این دوره ابتدا در شهر تهران (به عنوان شهر پیشتاز) و به دنبال آن در سایر شهرهای بزرگ تقاضای توده وار و غیرطبیعی، وارد بخش مسکن می شود. چون عرضه مسکن در کوتاه مدت نمی تواند پاسخگوی این تقاضا باشد، قیمت مسکن به صورت جهش وار افزایش می یابد تا در آن قیمت، مازاد
تقاضا بر عرضه از بین برود. به دنبال آن افزایش در تولید و سرمایه گذاری اتفاق می افتددراین حالت همزمان با فروکش کردن تقاضا و ثبات قیمت ها شیب نمودار ثابت و به سمت پایین حرکت میکند.
این وضعیت ادامه می یابد تا سیکل دیگر در دوره زمانی بعدی یعنی حدود سه الی چهار سال دیگر اتفاق بیفتد.(امکانیان ، 1391)
در این پژوهش روند و تحولات قیمت مسکن و عوامل موثر بر آن بررسی شده اند. از جمله مهمترین نتایج، مشخص کردن روند پلکانی قیمت مسکن، اثر نقدینگی بر افزایش قیمت و برابری کلی افزایش قیمت مسکن در طول زمان با سایر قیمت ها است.
1- جایگاه بخش مسکن در اقتصاد ملی
نخست به جایگاه بخش مسکن به عنوان یکی از بخش های عمده اقتصادی و ارتباط و پیوند آن با اقتصاد کلان کشور می پردازیم. طی هر سال حدود ۲۰ الی ۳۰ درصد از سرمایه ثابت کشور در بخش
مسکن ایجاد می شود و به طور میانگین به همین نسبت از نقدینگی کل کشور در بخش مسکن مصرف می شود. سهم مسکن از اشتغال کشور به ۱۱ درصد بالغ می شود. لذا بخش مسکن رابطه
تنگاتنگ و وسیعی با سایر بخش های اقتصادی دارد و از تحولات سایر بخش ها تاثیر می پذیرد و خود بر آنها اثر قطعی می گذارد.
2- ویژگی های ساختاری بخش مسکن
برای تحلیل بازار مسکن لازم است به سه ویژگی عمده و ساختاری این بازار اشاره کنیم.این سه ویژگی عبارتند از :
1-2. رشد پلکانی قیمت مسکن
2-2. وجود نوسانات ادواری شدید در تولید مسکن
3-2. سهم بالا در سبد هزینه خانوار
تبعیت شاخص قیمت مسکن از شاخص تورم، با یک الگوی متفاوت و پلکانی است، ولی در بلندمدت شاخص تورم و شاخص قیمت مسکن به طور تقریبی با یکدیگر برابر می شوند.
الگوی تغییرات قیمتی، موضوع بسیار مهم در تحلیل بازار مسکن است که علت ها و عوامل آن به طوری که در ادامه به آن خواهیم پرداخت، در ساختار اقتصادی کلان کشور ریشه دارد، ولی آنچه مهم است اینکه این الگو و شوک های ناشی از آن، هم بر تقاضای موثر خانوار اثرات مخرب دارد و هم موجب نوسانات ادواری شدید در تولید مسکن می شود. موضوع دیگر که به عنوان ویژگی ساختاری بخش مسکن قابل ذکر است، سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار است. میانگین هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به حدود ۳۰ درصد بالغ می شود. این سهم برای گروه های کم درآمد به طور میانگین تا حدود ۴۰ درصد نیز افزایش می یابد. با وجود این سهم حتی تغییرات اندک آن می تواند فشار قابل ملاحظه ای بر سبد هزینه خانوار تحمیل کند. به طوری که فشار ناشی از۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش قیمت مسکن طی یک سال ، برای بسیاری از اقشار جامعه غیرقابل تحمل می باشد.(گرجی ، 1390)
3- عوامل موثر بر بازار مسکنبه طور کلی عوامل موثر بر بازار مسکن مانند سایر بازارها به دو بخش عوامل سمت تقاضا و عوامل سمت عرضه تقسیم می شوند ولی موضوع متفاوت در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا است. در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا خود به سه دسته تقسیم می شوند؛
الف) تقاضای واقعی مسکن (تقاضای ناشی از نیاز خانوارجهت مصرف)
ب) تقاضای سرمایه ای (تقاضای مسکن برای سرمایه گذاری وحفظ ارزش دارایی)
آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش های اقتصادی متفاوت می کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می شود تقاضای سرمایه ای مسکن است. بر این اساس لازم است این تقاضا بیشتر تجزیه و تحلیل شود. اغلب خانوارها در سبد دارایی خود اقلامی را برای آتیه نگهداری می کنند. این اقلام عبارتند از؛ زمین و مسکن، طلا، ارز، بازار سرمایه (اوراق بهادار)، سپرده های غیردیداری (سپرده های مدت دار)، سایر دارایی ها (اتومبیل، تلفن همراه و مانند اینها). افزایش نقدینگی در جامعه به طور مستقیم بر ترکیب این دارایی اثر می گذارد. بررسی چگونگی این اثر رمز اصلی تحولات قیمتی بخش مسکن را نشان خواهد داد. در ایران به ویژه طی سه دهه گذشته به علت افزایش بیش از حد نقدینگی، خصلت سرمایه ای مسکن همواره موجب تشدید نوسانات این بازار شده است.
سرمایه گذاری دربخش مسکن در غیاب بازار سرمایه(بورس واوراق بهادار) ۲۰ الی ۳۰ درصد نقدینگی جامعه را به خود اختصاص داده است. با توجه به تفکیک تقاضای اشاره شده، این نقدینگی قابل تقسیم به تقاضای مصرفی و سرمایه ای است. در سه دهه گذشته حدود ۳۴ درصد از نقدینگی وارد شده به بخش مسکن به انگیزه تقاضای سرمایه و ۶۶ درصد با هدف ارضای نیازهای مصرفی وارد بازار مسکن شده است.
ورود نقدینگی با انگیزه سرمایه یی مطابق جدول شماره 1 به طور دقیق با دوره های جهشی افزایش قیمت مسکن منطبق است.

نمودار مقایسه ای نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ تورم عمومی مقایسه روند تحول نقدینگی کل بخش مسکن، نقدینگی مربوط به تقاضای سرمایه و مصرفی نشان می دهد تقاضای مصرفی با یک روند ملایم و همواره فزاینده مواجه بوده است.(بغیر از مقطعی بین سالهای 85تا87)
در مقابل ادوار رکود و رونق در بخش مسکن مربوط به تقاضای سرمایه یی بوده است. در مجموع در شرایطی که در سطح اقتصاد کلان کشور، سیاست افزایش حجم نقدینگی اجرا می شود و بازار سرمایه کاملی نیز برای جذب آن وجود ندارد، بخش مسکن توانسته است به لحاظ ویژگی های خود تا حد قابل ملاحظه ای آن نقدینگی را به خود اختصاص دهد.به عبارت دیگر بخش مسکن در کنار نوسانات و تغییرات در متغیرهای درون بخشی، همواره با یک معضل فرابخشی مواجه بوده است و آن آثار ناشی از افزایش حجم نقدینگی است که بخش عمده آن به صورت تقاضای سرمایه ای وارد بازار مسکن می شود و آثار تورمی ایجاد می کند. انتظارات و قیمت های انتظاری در بازار مسکن و تعیین سطح قیمت ها بسیار موثر است.(رزاقی ، 1390)
عموم اقتصاددان ها عنوان میکنندکه مسکن گرفتار بیماری هلندی است. بیماری هلندی عبارتست ازرکود بخش قابل مبادله و گسترش بخش غیرقابل مبادله طی دوره رونق ناشی از تزریق درآمد نفتی یا کمک خارجی. کمبود کالاهای قابل مبادله با افزایش واردات جبران میشود بنابراین قیمت کالاهای قابل مبادله ثابت میماندی تغییر چشمگیری نخواهدداشت.اما پاسخ کالاهای غیرقابل مبادله(بویژه مسکن)به افزایش تقاضای کل،اقزایش قیمت است.زیرانمیتوان با واردات کمبود این نوع کالاها را جبران کرد.به این ترتیب قیمت این کالاها افزایش چیدا خواهدکرد.دروضعیت بیماری هلندی کالاهای قابل مبادله رقابت پذیری خودرادرعرصه جهانی وحتی داخلی به میزان زیادی از دست میدهندودرمقابل،انگیزه تولید کالاهای غیر قابل مبادله بالامیرود.
ج)تقاضای سوداگرانه:
این گروه مسکن را باهدف سرمایه گذاری کوتاه مدت(حداکثریکساله)خریداری میکنندوعموما تلاش میکنند پس ازخرید ملک،آنرا اجاره ندهندتاامکان فروش سریع وجود داشته باشد.هدف،کسب حداکثر بازدهیدردوران رشد شدیدقیمت مسکن وبهصورت کوتاه مدت میباشد.باشروع علایم رکود،این گروه
سریعا با فروش مسکن،از بازارخارج میشوند.عنوان سوداگر به نوعیسرمایه گذار حرفه ای اطلاق میگرددکه دربین بازارهای سرمایه گذاری مختلف(مسکن-بورس-ارز-طلا)در حال جابجایی سرمایه
خود است.حضور یکباره این گروه با حجم بالای منابع مالی،تورم مسکن در دوره رونق را تشدید میکند.این گروه در خرید خود چندان سختگیر نیستندومهمترین عامل برای آنها قیمت است.سوداگران
در بین سه گروهموجود،بالاترین بازدهی را از سرمایه گذاری در حوزه مسکن کسب میکنندو بیشترین نوسانات و آسیب ها را به این بخش وارد میکنند.
تحولات نرخ ارز و سهام وبهره سپرده گداری در بانک از دیگر عواملی است که بخش مسکن از آن متاثر می شود. به طور مثال انتظارات ناشی از کاهش قیمت ارز یا سهام موجب خروج سرمایه های فعال در فعالیت های مربوط به معاملات ارز و سهام و حرکت آن به سمت بخش مسکن و بالعکس می
شود. فقدان کارآمدی نظام بانکی در جذب سپرده های بلندمدت موجب حرکت این سپرده ها به سمت بازار زمین و مسکن و افزایش قیمت این بازار می شود.
بر اساس اطلاعات موجود دراکثر شهرهای بزرگ علی الخصوص تهران پس از آخرین جهش شدید قیمت مسکن در سال ۱۳۸۵ تا کنون، بهای مسکن بعضا” تا حدود 50 درصد افزایش داشته است که در این قسمت به تحلیل عوامل موثر بر این افزایش می پردازیم.
الف) افزایش تقاضای مصرفی؛ از آنجا که این تقاضا تابع توان پرداخت (درآمد) خانوارهای نیازمند مسکن است و این درآمدها افزایش محسوسی نداشته است، به نظر نمی رسد درآمدها در افزایش قیمت طی سالهای اخیر نقش موثری ایفا کرده باشد.
ب) افزایش ناشی از مشکلات ساختاری اقتصاد؛ با توجه به مباحث مطرح شده در قسمت نخست، تحولات بخش مسکن از دیدگاه عوامل ذیل قابل تبیین هستند:
ب1:
هرچقدر افزایش قیمت صورت گرفته شدیدترباشد،جذابیت مسکن برای سرمایه گذاری درحوزه ساخت بیشتر بوده وهجوم سرمایه گذاران برای ساخت بیشتر خواهد بود.درنتیجه رکود بعدی نیزشدیدتر خواهدبود.رونق غیر معمول در ساخت وساز نشانه رکود در آینده نزدیک است.
ب2:
طولانی شدن و تعمیق دوره رکود قبلی (سال های ۱۳۸۱ الی 1384) و عقب ماندن شاخص بهای مسکن از شاخص تورم. رکود قبلی بخش مسکن از سال ۱۳۸۱ آغاز شد و به مدت چهار سال تداوم یافت. بر این اساس در مقطع پایانی سال ۱۳۸۴ شاخص قیمت مسکن از شاخص تورم عقب تر بوده است (در پایان سال ۱۳۸۴ شاخص تورم به حدود ۱۷ رسیده در حالی که شاخص قیمت مسکن تهران در حدود 30/14 قرار داشته است).عموما سازندگان باشروع رکود،آنراباور نمیکنند وبه تکمیل پروژه وعرضه واحدهای در حال ساخت به بازار ادامه میدهندوبه این ترتیب دوره رکودبدلیل انباشت کالای ساخته شده،طولانی تر میشود.این سازنده ها در دوره ساخت بصورت پول لازم ها شناخته میشوند که برای اتمام پروژه خود چند آپارتمان را باشرایط خوببرلی مشتری به فروش میرسانند وبه افت قیمت ها کمک میکنند.
ب3:
تداوم دوره رکود در بازار سرمایه و رها شدن نقدینگی از این بازار. طبق گزارش های سازمان بورس، میزان افت سرمایه گذاری در این بازار رابطه معناداری با بحران در بازار مسکن دارد. نمونه بارز این مساله را می توان در سال 1385 مشاهده کرد. در این سال بازار بورس با ۳۵ درصد بازدهی منفی مواجه بوده است و در پی آن رشد چشمگیر قیمت مسکن در تهران بوقوع پیوسته است.
ب4:
جذب نشدن نقدینگی مازاد جامعه توسط سایر بازارها مانند طلا، سکه، ارز، اتومبیل و نظیر اینها طی سال های اخیر و حتی خروج نقدینگی از این بازارها.
ب5:
تاخیر در شروع برنامه های تامین مسکن به علت تاخیر در تخصیص اعتبارات مصوب مربوطه.
ب6:
سیاست مبارزه با قاچاق کالا و ارز و عدم جذب نقدینگی توسط اقتصاد زیرزمینی.
ب7:
افزایش ناگهانی و شدید قیمت نهاده های تولید مسکن به ویژه فولاد، سیمان، دستمزد و مجوزهای قانونی در سال جاری که به مثابه عامل اولیه و شوک دهنده عمل کرده است.
ب8:
براساس آمار بانک مرکزی، متوسط رشدنقدینگی در 19 سال گذشته،28 درصد درسال بوده است(خط مستقیم).این عدد به این معنی است که اقتصادکشور وفعالان اقتصادی به صورت تاریخی به ورود متوسط،28 درصد نقدینگی جدید به فعالیتهای اقتصادی عادت کرده اند.بخش عمده نقدینگی جدید از محل تسهیلات بانکی جدید در اختیار فعالان اقتصادی قرار میگیرد.
ب9:
وابستگی درآمدی برخی از دستگاه های اجرایی به ساخت و سازهای مسکونی موجب شده است، سازمان ها به جای مالیات بر مصرف به علت سهل الوصول بودن، اخذ مالیات بر تولید را انتخاب کرده اند. نمونه بارز این ادعا درباره شهرداری ها صادق است که به جای تامین درآمدهای خود از محل هایی همچون عوارض نوسازی و مانند آن، منبع اصلی درآمدشان عوارض پروانه، تراکم، پایان کار و مانند اینها است.
ب10:اثر کسب بازدهی بالا در دوره رونق برروی سازندگان:
متاسفانه سوددهی بالای دوره رونق،عموما سبب تشویق سازندگان به جذب منابع مالی جدید به بخش ساخت با انگیزه کسب سود مشابه در سالهای آتی میشود.امری که دور از دسترس خواهد بود.این امر سبب تورم در بخش نهاده های تولید(مصالح ساختمانی و خدمات)در زمان رونق شده وازسوی دیگر از طریق افزایش موجودی واحدهای ساخته شده،به طولانی شدن دوره رکود می انجامد.
در مجموع باید اذعان کرد از دو عامل اصلی تورم یعنی فشار ناشی از هزینه (عرضه) و فشار ناشی از تقاضا در افزایش اخیر قیمت ها، فشار ناشی از هزینه به عنوان عامل اولیه عمل کرده، اما فشار ناشی از تقاضا (از نوع سرمایه ای) به عنوان عامل ثانویه و تشدیدکننده موثر بوده است.با توجه به این نکات جریان مازاد نقدینگی ایجاد شده طی سال های اخیر به سوی بخش مسکن در مقطع سال ۱۳۸۵ اجتناب ناپذیر بوده است و به علت فرابخشی بودن عوامل موثر بر آن، باید راه حل های آن را نیز در چارچوب سیاست های کلان اقتصادی جستجو کرد. (سعیدی ، 1390)
4- آثار ورود نقدینگی به بخش مسکن
از بعد کلان اقتصادی ورود نقدینگی به بخش مسکن می تواند از آثار مخرب آن در سایر بخش های اقتصادی و حتی شاخص کالاها و خدمات مصرفی (به جز مسکن) بکاهد. اما از نظر بخش مسکن هم به لحاظ افزایش شدید قیمت و کاهش تقاضای موثر و هم به لحاظ ایجاد نوسانات شدید در تولید مسکن آثار تخریبی غیرقابل جبرانی را باقی می گذارد. کاهش تقاضای موثر خانوارها به ویژه برای گروه های کم درآمد و متوسط جامعه از زیان بارترین آثار تورم مسکن محسوب می شود. تحت این شرایط دخالت و کمک دولت برای جبران بخشی از ضرر اقشار کم درآمد به عنوان هزینه مشکلات ساختاری اقتصاد کشور ضروری است.آمار نشان میدهد که بین رشد بالای نقدینگی ورونق مسکن و بالعکس(رشد پایین نقدینگی ورکود مسکن)رابطه نسبتا قوی وجود دارد،ولی تاثیر سایر عوامل میتواند این اثر راتشدید یا ساکن نماید.
5- عوامل موثر در طول دوره های رکود و رونق بخش مسکن
طول دوره رکود و رونق بخش مسکن و شدت نوسانات آن تا حدی قابل کنترل است. به طور معمول مازاد نقدینگی تا حدود جبران عقب ماندگی شاخص بهای مسکن از شاخص تورم و تعدیل قیمت های نسبی در بخش مسکن را جبران میکند ولی ایجاد زمینه های جذب در سایر بخش ها نیز از عوامل اصلی طول دوره و شدت نوسانات بخش مسکن محسوب می شود.
روند کلی عوامل مورد بحث از جمله بورس، سپرده های بانکی و سایر کالاهای بادوام از یک طرف و تداوم سیاست انبساطی بودجه ای می تواند به تداوم روند افزایش قیمت ها در بخش مسکن کمک کند.
6- بیماری هلندی در بازار مسکن ایران:
عموم اقتصاددانها عنوان میکنندکه مسکن گرفتاربیماری هلندی است.بیماری هلندی عبارتست ازرکود بخش قابل مبادله وگسترش بخش غیرقابل مبادله طی دوره رونق ناشی از تزریق درآمد نفتی یا کمک خارجی.کمبود کالاهای قابل مبادله،با افزایش واردات جبران میشود،بنابراین قیمت کالاهای قابل مبادله ثابت میماندیاتغییر چشمگیری نخواهدداشت.اما پاسخ کالاهای غیرقابل مبادله(بویژه مسکن)به
افزایش تقاضای کل،اقزایش قیمت است.زیرانمیتوان باواردات کمبوداین نوع کالاها را جبران کرد.به این ترتیب قیمت این کالاها افزایش چیدا خواهدکرد.دروضعیت بیماری هلندی،کالاهای قابل مبادله،رقابت پذیری خودرادرعرصه جهانی وحتی داخلی به میزان زیادی از دست میدهندودرمقابل،انگیزه تولید کالاهای غیر قابل مبادله بالامیرود.
تامین مسکن مناسب برای شهروندان، کنترل بازار مسکن و نظارت بر قیمت‌ها از وظایف اصلی دولت‌ها است. مطابق اصول 2، 31 و 43 قانون اساسی، تامین مسکن متناسب با نیاز شهروندان از وظایف اصلی
دولت شمرده شده است، به گونه‌ای که تامین مسکن مناسب در اصل 43 یکی از مولفه‌های اصلی استقلال اقتصادی و… شمرده شده است.
برای تحقق این اهداف، دولت‌ سیاست‌هایی را جهت ساماندهی بازار مذکور اتخاذ می‌کند. طی دهه‌های اخیر با افزایش جمعیت و رشد صنعتی کشور، مهاجرت به سوی شهرها، افزایش جمعیت شهری و کاهش بعد خانوار، تامین مسکن مناسب برای خانوارها با مشکلات عدیده‌ای موجه شده است.
دوره‌های رکود و رونق تورمی ‌و افزایش بی رویه قیمت مسکن و زمین و متعاقب آن اجاره‌بها و تبدیل تقاضای موثر به تقاضای غیر موثر، گواه مطلب فوق است. در همین حال طی ماه‌های گذشته شاهد افزایش ناگهانی و شدید قیمت مسکن و اجاره‌بها بوده‌ایم. تحلیل صحیحی از وضعیت بازار و شناخت
درست از عوامل تاثیر‌گذار و میزان تاثیر‌گذاری هر یک در بازار مذکور، می‌تواند ما را در تحلیل آینده بازار و پیش‌بینی وضعیت آینده کمک کند.(عموزاده ، 1390)
بررسی علل گرانی مسکن و به تبع آن اجاره‌بها از دو منظر قابل بررسی است، از یک سو می‌توان عوامل تاثیر‌گذار خارج از بازار (‌عوامل «برون‌زا») بر بازار مسکن را بررسی کرده و از سوی دیگر عوامل داخلی (‌عوامل «درون‌زا») موثر بر بازار مذکور را مورد تحلیل قرار داد.
6-1- عوامل تاثیر‌گذار «برون‌زا»بررسی عوامل بیرونی تاثیر‌گذار بر بخش مسکن از این جهت حائز اهمیت است که می‌توان با شناخت صحیحی از این عوامل، میزان و نحوه تاثیرپذیری بازار مسکن را سنجیده و متناسب با آن راه‌حل‌های مناسب را ارائه داد. عدم تخصیص بهینه منابع مالی موجود به تولید مسکن در کشور به خوبی نمایان است که منابع مالی موجود- اعم از دولتی و غیر دولتی – جهت فعال سازی و توسعه تمامی‌بخش‌های اقتصادی کشور به‌رغم افزایش در آمدهای نفتی، ناکافی و محدود است.
بنابراین لزوم برنامه‌ریزی و اولویت‌بندی بخش‌های اقتصادی کشور نزد برنامه‌ریزان از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است تا با تخصیص بهینه منابع مالی موجود، بتوان مشکلات اقتصادی کشور را رفع کرد. در این میان به دلیل عدم وجود چنین دیدگاهی در نزد برنامه ریزان اقتصادی کشور، منابع به تمامی‌بخش‌های اقتصادی اختصاص می‌یابد که بازدهی لازم را نداشته و منجر به اتلاف آنها می‌شود.
در صورت تحقق فرض فوق منابع محدود با اولویت بخش مسکن منجر به تولید و افزایش عرضه و کاهش قیمت آن در بازار خواهد شد که در این صورت «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» که بیش از 30‌ درصد از آن را به خود اختصاص داده است، کاهش پیدا خواهد کرد.
البته قابل اشاره است که افزایش منابع بخش مسکن به تنهایی به معنای افزایش تولید مسکن به همان نسبت نخواهد بود، علت این امر به شرایط فعلی بازار مسکن بر می‌گردد که در ادامه خواهد آمد. همچنین در کشور‌های تک محصولی همچون ایران که متکی بر در آمدهای نفتی هستند، در صورت اتخاذ تصمیمات نادرست، افزایش نامناسب نقدینگی که به سبب افزایش در آمدهای نفتی صورت می‌پذیرد منجر به تورم شدید در قیمت اکثر کالاها می‌شود. (سعیدی ، 1390)
این تورم ممکن است در اقلام تجاری، مصرفی و… به وسیله اهرم‌های مختلف همچون واردات کنترل شود اما در کالا‌های غیر منقول همچون زمین، ساختمان و برخی خدمات به دلیل خصوصیات ذاتی آنها (‌محدودیت در غیر منقول بودن، غیر تجاری بودن، عدم قابلیت واردات و…) تورم نه تنها بر طرف نشده بلکه شدت نیز خواهد یافت، از طرفی، عوامل تولید نیز به سمت این کالاها جهت دهی شده و ورود سرمایه‌های غیر حرفه ای و سرگردان، سبب سوداگری و واسطه گری در آنها می‌شود و این‌گونه کالاها به ویژه زمین و مسکن را از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای پربازده تبدیل خواهد
کرد و در نهایت سبب تخصیص غیر بهینه عوامل تولید و بروز عدم تعادل در تعاملات اقتصادی خواهد شد.
البته قابل ذکر است که نشانه‌هایی از تحقق «بیماری هلندی» در بخش مسکن نمایان شده است، بدین معنا که کالای مصرفی مسکن به یک کالای سودآور و سرمایه ای تبدیل شده است. همان‌طور
که ذکر شد، خانه و مسکن یک کالای مصرفی بادوام است و باید براساس تولید و عرضه متناسب با تقاضا به تعادل قیمت برسد، اما به دلیل تبدیل شدن به یک کالای سرمایه ای، به راحتی توسط
عرضه‌کننده قیمت آن افزایش می‌یابد و متقاضی نیز به دلیل نیاز به آن، در هر صورت تن به قیمت عرضه شده خواهد داد و چون این تقاضا به دلیل تصور متقاضی از افزایش حتمی‌ و چند باره قیمت در
آینده «فوری»برخوردارخواهدبود، با وجود شکل‌گیری بازار، بیماری هلندی در آن اتفاق می‌افتد که نوعی «شکست بازار» است.
با این توضیحات، بخش غیر دولتی توانایی لازم را برای ایجاد تعادل در بخش مسکن نداشته و ساز و کار بدون ضابطه بازار نمی‌تواند بدون حضور و نظارت دولت، فاصله عمیق ایجاد شده بین عرضه و
تقاضا را کم کند. از این رو حضور دولت در بخش مسکن و در عرصه حاکمیت و مالکیت ضروری بوده و باید در مهار بحران ایجاد شده ناشی از «شکست بازار»، با اهرم‌های خود وارد عمل شود.
در عین حال، بازارهای اصلی اقتصاد کشور را می‌توان به «زمین و مسکن»، «کالاهای بادوام»، «طلا و سکه»، «ارز» و «بازارهای سرمایه (‌بورس)» تقسیم کرد. از میان بازارهای مذکور، دولت به دلیل دارا
بودن منابع معتنابهی از ارز و پشتوانه بالای طلا، توان مهار و کنترل دو بازار اصلی «ارز» و «طلا و سکه» را دارد.
از سوی دیگر سیاست دولت مبنی بر کاهش قیمت و افزایش تولید کالاهای بادوام – مانند خودرو و… است، بنابراین جذابیت‌های این بازار طی سال‌های اخیر به طور قابل ملاحظه‌ای کاهش پیدا کرده و خواهد کرد. در این صورت دو بازار «سرمایه (‌بورس)» و «زمین و مسکن» است که می‌تواند هدف‌های
آتی جریان نقدینگی باشد. در شرایط کنونی به دلیل سابقه نامطمئن بازار سرمایه، این بازار از جذابیت کمتری برخوردار است، بنابراین تنها بازاری که با سابقه اطمینان آور، می‌تواند جریان نقدینگی
سرگردان در جامعه را به خود جذب کند بازار زمین و مسکن است که متاسفانه این بازار به دلیل عدم وجود ساز و کار مناسب، مستعد سوداگری و دلالی است.
در شرایط کنونی اگر دولت اقدام به اتخاذ سیاست‌های اصولی در بخش زمین و مسکن کند همچون اتخاذ سیاست طرف عرضه به جای تحریک بازار از ناحیه تقاضا و حذف مالکیت واسط زمین (‌یکی بودن سازنده و مالک) در پروژه‌های ساخت انبوه مسکن و… تهدید ورود سرمایه‌ها به این بخش به
راحتی تبدیل به فرصت و منجر به افزایش تولید مسکن می‌شود. این در حالی است که در شرایط کنونی که نمونه آنها در دهه‌های قبلی تجربه شده است ورود نقدینگی به این بازار نه تنها منجر به
افزایش تولید به نسبت مذکور نخواهد شد بلکه منجر به افزایش شدید قیمت زمین و مسکن گردیده است.(دنیامالی ، 1391)
6-2عوامل تاثیر‌گذار «درون‌زا»علاوه بر عوامل بیرونی، بازار مسکن متاثر از عوامل گوناگون درونی است. شرح مهم‌ترین عوامل تاثیر‌گذار بر این بخش در ادامه آمده است و به نحوه و میزان تاثیر‌پذیری آنها اشاره شده است. به گفته
کارشناسان در کشور حدود 6/1‌میلیون خانوار فاقد مسکن و مستقل و 5/1‌میلیون خانوار فاقد مسکن مناسب با حداقل امکانات هستند.
این در حالی است که با توجه به هرم سنی جمعیت کشور و رسیدن پیک جمعیت جوان کشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نیاز به مسکن، سالانه ساخت 700‌ هزار واحد مسکونی که براساس پیش‌بینی‌ها تا سال 1390 به مرز 930‌ هزار نفر نیز خواهد رسید در کشور ضروری است.
این بدین معناست که برای اصلاح وضع موجود، باید تا 10 سال آینده با احتساب نرخ استهلاک 30‌درصد، سالانه 4/1‌میلیون واحد مسکونی ساخته شود. تا به موجودی مسکن کشور، سالانه یک‌میلیون واحد اضافه شود. با این وجود براساس آمار وزارت مسکن بالاترین میزان عرضه مسکن مربوط به سال 1382 و حدود 700‌ هزار واحد مسکونی بدون احتساب واحدهای تخریب شده بوده است.
در واقع آمار و ارقام فوق نشان از کاهش بعد خانوار طی سالیان آتی دارد و این در حالی است که پدیده مهاجرت، عاملی مضاعف بر افزایش تقاضا در این بخش شده است. در این میان، «مسکن» در نهایت یک کالای مصرفی است. بدین معنی که در تولید کالای مذکور، زنجیره‌ای از نهاده‌های واسطه‌ای در یک چرخه اقتصادی فعال بوده‌اند اما خود مسکن ماحصل چرخه مذکور است و به عنوان نهاده واسطه‌ای برای تولید کالای دیگری مورد استفاده واقع نخواهد شد.
بنابراین اگر در شرایطی از اقتصاد، مسکن از کالای مصرف به کالای سرمایه‌ای و سوداگرانه تبدیل شود بدین معنی خواهد بود که برای خرید کالایی که تولید شده، نقدینگی بیشتری را باید پرداخت و یک کالا با چند بار‌ دست به دست شدن به افزایش قیمت قابل ملاحظه‌ای دست پیدا خواهد کرد که در این شرایط سوداگری و دلالی بر بازار فوق حاکم شده و سرمایه‌هایی که به هدف افزایش سود وارد بازار می‌شوند به مانند عوامل تعیین‌کننده اصلی بازار به ایفای نقش می‌پردازند.
از عوارض سرمایه‌ای شدن مسکن، وجود پدیده خانه‌های خالی است. بدین معنی که مالکان به امید افزایش قیمت مسکن و به تبع آن افزایش نرخ بازگشت سرمایه، خانه‌های خود را به‌رغم وجود نیاز در بازار نمی‌فروشند. برای مقابله با چنین رفتاری باید با استفاده از ابزارهای سیاستی و بدون مداخله مستقیم، هزینه نگهداری خانه‌های خالی برای مالکان را به گونه‌ای افزایش داد که خانه‌های موجود وارد بازار مسکن شوند.
یکی از موثرترین روشها اخذ مالیات سنگین بر خانه‌های خالی است. با استفاده از این روش، مالکان خانه‌های خود را به بازار عرضه کرده که در نهایت منجر به افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت آن خواهد شد. با نگاهی به وضعیت مسکن در 40 سال اخیر، به خوبی نمایان است که بخش ساختمان و مسکن کشور همواره شاهد دوره‌های رکود و رونق تورمی‌بوده است. (سعیدی ، 1390)
واکاوی عوامل تاثیر‌گذار نمایان می‌سازد که به دلیل مستعد بودن بازار مذکور و عدم وجود مکانیزم‌های مناسب جهت کنترل بازار، با ورود تقاضاهای سرمایه ای و ایجاد انتظارات غیر عقلایی در بازار، دوره رونق تورمی‌شروع و با افزایش شدید آن دوره رکود و خروج سرمایه‌های سرمایه‌ای را به دنبال خواهد داشت. ادامه فرآیند مذکور در دوره‌های رکود و رونق نشان می‌دهد که نسبت حضور تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه در این بازار افزایش قابل ملاحظه‌ای پیدا کرده است.
سهم تقاضای سرمایه‌ای در این بخش در سال 1376، حدود 38‌درصد بوده که در سال 1381 به 58‌درصد افزایش یافته و در مقابل، سهم تقاضای مصرفی تقاضای واقعی موثر در سال 1376، از 62‌درصد به 42‌درصد کاهش و در نتیجه تقاضای غیر موثر به صورت چشمگیری افزایش یافته است.
عامل اصلی ایجاد و تشدید حلقه رکود و رونق، مجموعه سیاست‌های حاکم در این بازار یعنی اتکا صرف به ساز و کار بازار و عدم حضور دولت در بخش عرضه مسکن، تحریک بازار از ناحیه تقاضا با تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن و فروش زمین‌های دولتی و کاهش مداخله مستقیم دولت در بازار زمین و آزاد سازی بازار آن است.
عملکرد این تحریک به گونه‌ای است که بازار را با فشار تورمی‌ از رکورد خارج می‌کند زیرا با تخصیص و افزایش سقف تسهیلات بانکی، تقاضای خرید مسکن افزایش می‌یابد و با رونق نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای سرمایه‌ای به این بخش وارد شده و از آنجا که زمین از عناصر اصلی تشکیل دهنده قیمت مسکن است، این پدیده، افزایش تقاضا برای زمین وبه تبع آن افزایش قیمت زمین را به دنبال دارد.
افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا رفتن قیمت زمین شده و از آنجا که زمین جزءجدایی‌ناپذیر مسکن است، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد. بنابراین عامل اصلی تورمی‌بودن این بخش در زمان رونق را می‌توان افزایش قیمت زمین در این دوران دانست.
در ادامه به دلیل افزایش شدید قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید، تقاضای مسکن کاهش می‌یابد. با کاهش تقاضای مسکن و به تبع آن خارج شدن سرمایه‌های سرگردان از این بخش، رکود بر این بخش حاکم شده و به دلیل ارتباط وسیع پسین و پیشین مسکن با سایر بخش‌های اقتصادی، این رکود به اقتصاد ملی نیز سرایت می‌کند. نکته قابل توجه اینکه با تکرار هر دور از این حلقه بسته، به دلیل افزایش شدیدتر قیمت زمین و مسکن، رکود به وجود آمده طولانی‌تر و شدید تر خواهد بود که رکود طولانی فعلی شاهد این مدعا است و برای ایجاد رونق از طریق تحریک بازار از ناحیه تقاضا، نیاز به تخصیص و افزایش وام بانکی، به مراتب بیشتر از گذشته خواهد بود که به دلیل عدم توانایی و کمبود منابع مالی عملا غیر ممکن است. (سعیدی ، 1390)
طی دهه اخیر به‌رغم افزایش متناوب وام خرید مسکن، سهم این وام از قیمت نهایی مسکن کاهش یافته است که این نکته موید ناکارآمدی سیاست افزایش مقداروام و ایجاد رونق در بخش مسکن از طریق تحریک تقاضا است. در عین حال، زمین به عنوان مهم‌ترین دارایی حقیقی، دارای بازاری است که با تعامل خریداران و فروشندگان در آن، قیمت آن مشخص می‌شود و براساس این قیمت، تخصیص زمین به کاربردهای مختلف صورت می‌پذیرد. این بازار دارای ویژگی‌هایی است که آن را از دیگر بازارها متمایز می‌سازد.
از جمله این ویژگی‌ها این است که در بازار زمین، اعمال حقوق مالکیت به صورت مطلق هم مخرب و هم امکان‌ناپذیر است و شفافیت در تعریف این حقوق موجب کاهش هزینه‌های اجرایی و کارآمدتر شدن بازار می‌شود. همچنین با دوام بودن زمین موجب می‌شود که در گذر زمان، اعمال حق مالکیت، هزینه چندانی برای مالک نداشته باشد. از سوی دیگر وجود خاصیت ساختاری رانت در بازار زمین موجب می‌شود که قیمت زمین به وسیله قدرت انحصاری مالکان تعیین شود.
به نظر می‌رسد براساس ویژگی‌های ذاتی بازار زمین که به بعضی از آنها اشاره شد و دلایل دیگری که منجمله وجود اثرات مثبت و منفی برونی آن، تقسیم نابرابر قدرت بازار زمین در میان کارگزاران

این نوشته در مقالات ارسال شده است. افزودن پیوند یکتا به علاقه‌مندی‌ها.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *